上实海上湾营销提案精简版.解析.pptx

;对项目的思考 项目地处西山漾景区内，生态资源丰富，交通通达，但同时也存在区域发展不成熟、生活配套缺失等诸多不利因素。;如何在风云变幻的激烈市场竞争格局中寻求谋略，立于不败之地 且看……;自我剖析篇;区域解读：湖东规划为未来城市副中心，但目前利好规划尚未落地;地理位置：地处湖东板块核心位置，距离吴兴区政府较近，但却远离市中心;交通分析：外围交通网密布，但是作为项目进入市中心的主干道仅有吴兴大道;外部配套：部分配套已建成投入使用，但仍有相当部分配套仍在建;地块属性：片区内唯一位于景区内的临湖项目，且正处湖东板块中心;产品特性：产品形象较高端，但户型面积设置偏大，后期可能去化困难;自身配套：项目自身各种服务配套尚待规划中，建成投入使用仍需很长时间; 板块开发不成熟，利好规划尚未落地 项目远离市中心，市中心对其辐射能力较弱 产品户型面积偏大，将是后续营销上一个难点 周边基础生活配套缺失，后期主要依靠吴兴区市政规划带动 ;地段价值：占据未来城市副中心的核心位置 交通通达：周边路网通达性较好 教育资源：湖师范附小和湖州四中分校等 生态景观：西山漾景区，在建的毗山遗址公园等；;竞争劣势（W） 板块开发不成熟，认知度低， 利好规划仍未落地 基础生活配套缺失，居住氛围差 尚存残破民房和众多工厂;机会1：我们可以围绕拥有的生态资源和教育资源做文章，打造生态宜居和名校教育生活范本 机会2：可以通过打造创新高附加值产品，提升产品竞争力，对仁皇山和西南板块的客户进行分流 机会3：通过整合与其他地块，形成资源联动，达到资源共享，提升项目本板块标杆形象 机会4：倾力打造上实集团在湖州本地的品牌效应;威胁1：湖州本地人对仁皇山板块的高认知度和前景看好 威胁2：来自于市政府主导向西南发展的战略威胁 威胁3：客户置业地缘属性较强 ;SWOT策略 利用板块核心位置、优质教育和生态资源，提高产品性价比，树立项目本板块标杆形象，规避板块发展不成熟和认知度低等劣势，通过后续营销手段的应用，实现项目的快速销售;竞争对手篇;区域 ;; ;板块划分：根据城市发展方向演变，湖州房地产市场可分为六大板块;竞争板块界定：与本版块形成竞争的是仁皇山和西南板块;;板块;板块;板块;区域;公寓市场小结;;;板块;板块;区域;别墅市场小结;整体市场受宏观调控影响，成交出现下滑，表现疲软； 中大户型虽然仍是成交主力，但同比大幅下滑，小户型成交表现上升，大户型表现平稳； 本案公寓，价格竞争来源西南板块，产品则需向仁皇山靠拢； 本案别墅总价段与南太湖板块持平，后续能够形成一定竞争 公寓市场客源整体表现出较强的地缘性，而别墅客源范围较广，板块之间客源高度相似；;我们所面临的市场和项目自身难题是什么？;我们的公寓和别墅产品分别卖给谁？;1、企业中高层管理人员 2、泛公务员 3、私企业主 4、个体经商者 5、东部乡镇居民（南浔、织里等）;企业中高层管理人员——;泛公务员阶层——;私企业主——;个体经商者——;东部乡镇居民——;公寓潜在客户与本项目契合度分析;公寓客户定位——注重教育及性价比;人群;客户定位——注重生活品质及身份象征;价值;我们应该采取什么样的营销策略，化被动为主动，实现销售？;;产品建议篇;在售产品亮点;竞争公寓市场—典型项目产品分析;竞争别墅市场—典型项目产品分析;;竞争别墅市场—典型项目产品分析;下沉式庭院，解决地下层采光问题;竞争别墅市场—典型项目产品分析;下沉式庭院，解决地下层采光问题