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第二章 房地产制度 　国家（全民）土地所有权：是指国家对于自己（全民）所有 的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。国务院代表 国家行使土地所有权 根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规 定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地:(1) 城市市区 的土地；(2)村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国 有的土地；(3) 国家依法征用的土地；(4)依法不属于集体所有 的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(5)农村集体经济组 织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体土地所有权：是指农村集体经济组织所享有的土地所有权。 农村和城市郊区土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属 于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所 有 土地使用权：是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取 经济利益的权利。 在我国，土地使用权特指非农业建设用地的土地使用权，是 指在他人土地上建造建筑物或其他工作物为目的而使用他人 土地的权利，也可以说是“基地使用权”。 （1）国有土地上的建设用地使用权（以出让、划拨、租赁、 作价出资（入股）方式取得） （2）集体土地的宅基地使用权 关键术语 不同情形的房地产抵押： (1)两宗以上房地产（2）共有房地产（3）出租房屋（4）预售房地产（5）享受国家优惠政策（6）国有企业单位法人以国家授权经营的房地产（7）以集体所有制（8）中外合资、中外合作、外商独资（9）有经营期限的企业（10）具有土地使用年限 不得抵押的房地产： (1)土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、幼儿园、医院等（4）依法被查封、扣押、监管的房地产（5）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产 抵押合同的内容： （1）抵押人、抵押权人的名称及住所 （2）被担保主责权的种类和数量 （3）债务人履行债务的期限 （4）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积及四至、产权状况等 （5）抵押房地产的价值 （6）抵押房地产的占有管理人、占用方式、占用管理责任以及以外损毁、灭失的责任 （7）抵押期限，抵押权灭失的条件，违约责任，争议解决方式 （8）抵押合同订立的时间、地点，双方约定的其他责任 在建工程抵押：《建设用地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的编号；土地出让金缴纳情况；已投入工程款、施工进度、竣工日期、已完成工作量和工程量 处分房地产所得金额的分配顺序： （1）支付处分抵押房地产的费用（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金（4）赔偿由债务人违约合同而对抵押权人造成的损失（5）剩余金额交还抵押人，不足支付的抵押权人有权向债务人追索不足部分 同一房地产向两个以上债权人抵押的清偿顺序： （1）按抵押登记的先后顺序，顺序相同的按债权比例（2）未登记的按债权比例（3）登记的优先于未登记的（4）抵押权人额可以放弃或抵押权顺位（5）抵押权人与抵押人协商 城市房地产抵押合同签订后新增的房屋不属于抵押物 以乡（镇）、村的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押后未经法定程序不得改变土地集体所有和用途 划拨方式取得的建设用地使用权：处分价款先缴纳出让金 以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租收入按期征收的一种赋税。 是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有建设用地使用权的单位和和人按照实际占用的土地面积和土地等级定额按期征收的一种赋税 在建设用地使用权出让，建设用地使用权转让以及房屋买卖、赠与和交换时，就当事人双方订立的契约，按照成交价格、核定价格或交换差价的一定比例，向成受人一次性征收的一种赋税 房产税 契约 城镇土地使用税 2.6 房地产税收制度 (1)计税依据：买卖成交价、交换差价或核定价；(2)税率：3%-5%；(3)免征或减征 (1)纳税义务人：房屋所有人、国有房屋的经营管理单位、房屋承典人、服务代管人或使用人。 (2)房产税按年计算，分期缴纳。依照房屋原值一次扣除10%-30%后的余值计为税依据，税率为1.2%；房屋出租的，以租金收入为计税依据，税率为12% (3)免征的房屋： (1)征税对象：城市、县城、建制镇、工况范围内的土地 (2)计税依据：纳税人实际占用的土地面积，按年计算，分期缴纳 (3)分类分级的幅度定额税率，每平米的年税额为：大城市1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，建制镇、工矿区0.6-12元 (4)免征土地： 是对有偿转让房地产的单位征收的一种赋税 是对占用耕地从事非农业建设的单位或个人一次性征收的一种赋税 耕地占用税 土地增值税 2.6