深圳观澜项目地块定位解析.ppt

万科东海岸 针对坡地：脉络式布局，坡地、临主景观湖面以高端townhouse产品为主，地势相对较平坦、景观相对一般之处以小高层、高层为主 高端产品集中在坡地和临湖处 townhouse Townhouse+独立别墅 townhouse 小高层 小高层 高端产品集中在靠山、靠水或坡地； 中高端或中端产品规划在综合素质相对较低的景观资源较差、噪音大及私密性较差的区域； 对于较好的原始地形和地貌最大限度地加以利用。 高端山地楼盘共性 别墅 用地 南侧高新科技园 地块 高点1 地块 高点2 地块 高点3 天然湖 地块 高点4 北侧坡地向北高处可以远眺水库； 南侧眺望高新科技园区及环观南路 西侧临工业场区 东侧为城建居住用地中部有天然湖景 本项目外部主要的景观资源集中在正北水库景观，内部主要景观资源集中在中部区位。 本项目地块分析——景观分析 噪音分析 北侧、东侧噪音未来受区间路干扰有一定噪音； 西侧噪音来自工业厂区，未来噪音较大； 南侧临环观南路噪音影响最大 。 本项目主要噪音源来自于南侧环观南路及西侧工业厂区，北侧及东侧有一定噪音，但影响不大。 主要噪音 坡地 山地 坡地 地貌地形分析 坡地：拥有比较优越的自然起伏的地形地貌、私密性较好山地：山体地势较陡，利用及私密性较差洼地 ：位于地块中南最，有湖景 洼地拥有原生态地天然湖景自然资源，毫无疑问洼地是本项目中地形地貌最优的区域 洼地 坡地 综合分析评分 通过以上五项指标综合分析： 本项目地块价值最高的为中间洼地，应规划最高端产品TH； 其次为北侧坡地，应规划较为高端的叠加别墅； 东侧坡地和南侧坡地可规划多层建筑。 西侧山地噪音、地形较差，适合规划小高层及高层建筑 地块 景观 朝向 噪音 地形 私密性 综合得分 权重 15% 25% 20% 20% 20% 北侧坡地 1.2 2.25 2 1.6 1.2 8.25 西侧山地 0.9 2.25 1 1 1 6.15 中间洼地 1.5 2.25 2 1.6 1.2 8.55 东侧坡地 1.2 2.25 1.6 1.6 1.2 7.85 南侧坡地 0.9 2.25 1 1.2 1 6.35 项目地块与横岗、坂雪岗和观澜片区其他低密度泛豪宅地块比较，最大的优势在于项目周边拥有原生态的天然湖景自然资源和自然起伏的原始坡地地形地貌。 结 论 较佳山居用地 高档居住用地 高档居住用地 最佳居住用地 1、中侧靠天然湖的山体坡地建项目最高端的TOWNHOUSE、联院HOUSE 2、北侧坡地景观面较好，且隐私性较好，可考虑规划较高端的联院及叠拼； 3、临环观南路的南侧坡地可设置部分多层。 5、靠工业厂房的西侧山地可考虑设置高层结构（满足限高要求） 本案规划建议 联院/叠拼 高层 多层 TH/联院 主 入口 商业临街面 4.7.2 合并户型研究 城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 商业面积：住宅面积 商业规模适度性 一般城市居住区商业设施指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7-0.91m2/人 类 别 合理服务半径 800-1000m ——《城市居住区规划设计规范》 4.7.3 商业定位 本项目预计居住人口约为4000-5000人 住宅面积为204,301平方米 本项目商业面积设定为 3500---4500平方米 (满足经济指标要求4000) 本项目商业规模设定 本项目商业经营业态选择 咖啡西餐 银行 红酒坊 社区超市 小型书店 特色餐饮 家居饰品 汇报完毕，谢谢大家！ 高端类—— 关内：观澜：周边乡镇＝6：3 ：1 关内高端混合类客户 周边乡镇（龙华、平湖、凤岗等）的企业老板及高层管理人 次主力客户群 主力客户群 游离、偶得客户群 3.1目标客户区域分布 观澜本地企业老板、高层管理人员 观澜本地富有的居民 观澜本地有灰色收入的政府公务员 主力客户群特征分析 ②享受使用型 ③交易获利型 ①资产持有型 该类客户不仅看中产品本身,也看中未来的溢价空间 短线炒家,购买产品是短期投机行为，看中的产品的升值潜力 对产品是否升值并不看中，看中的是产品的某种特征，比如稀缺资源、交通等 目前关内高端客户的购买用途是多样化的，他们来自于各行各业，传统的客户行业分析及使用用途分析中，类似于投资客、自住型或行业的