房地产行业融资途径解析.ppt

一. 银行贷款 融资成本:成本较高,2014年目前已达到25%左右 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、财产受益型信托、混合型信托四种模式。  (三)财产受益型信托融资模式 1、操作流程 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 （四）混合型信托融资模式（夹层融资型） 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满 足开发商对项目资金的需求。 三、联合开发 三、联合开发 四、项目融资 项目融资是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活， 房地产开发项目融资流程 一. 项目融资流程 1.房地产公司提出地产项目融资需求意向； 2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证； 3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止； 4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延； 5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈， 6.出资方正式项目核实调研； 7.出资方给出项目融资正式意见； 8.项目符合条件，决定放款； 9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法； 10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。 11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。 15.项目批复文件（立项、环保等） 16.项目可行性研究报告或尽职调查报告 17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付凭证等 18.存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物） 19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等 20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等） 21.项目形象进度说明 22.项目预计进度（规证办理、施工、销售等） 23.项目客户群定位、主力户型分布、户数 24.房地产开发经验：已开发项目简介；目前在建项目简介（位置、项目公司、总建筑面积、建筑类型、工程进度、销售情况等） * 模板来自于 * 融资 途径 银行贷款 房地产信托 项目融资 符合我公司融资途径的有： 联合开发 人 民 币 贷 款 基 准 利 率 (自2012-07-06生效) 融资成本：利率较低 。目前最高在基准利率基础上上浮50%。但是加上手续费之后一般实际为12%/年左右。 贷款年限 年利率 0-6月(含6月) 5.60% 6月-1年(含1年) 6.00% 1-3年(含3年) 6.15% 3-5年(含5年) 6.40% 5-30年(含30年) 6.55% 审核标准： 满足基本条件（房地产开发“四证”齐全、房企自投资金不低于35%、取得二级以上开发资质、资产负债率不高于某一比例等）和抵质押要求，还应结合销售回款预测、风险评估等。 受理阶段 递交申请 受理调查 评价阶段 项目评估 审批阶段 核查审批 房地产银行贷款流程 发放阶段 办理手续 资料归档 贷后阶段 贷后管理 收贷拆保 （一）贷款型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不