房地产开发期末作业西安群星莱骊产品与营销策略解析.ppt

目前临潼区地产开发基本集中于两个区域临潼新区和东北二环沿线。其中临潼新区由于距离西安市主城区较近，紧邻规划的轻轨和旅游度假区价格较高，价格在4200-5000之间，部分档次较高的楼盘突破5000元/平方米，如银顶今城项目。 东北二环沿线是目前地产开发集中区域，土地供应量大区域竞争较为激烈，价格相对较低，目前售价在3800-4200之间。唯一需要说明的是位于度假区北侧唐御坊项目，目前在售精装酒店式公寓售价8500左右，商铺售价在18000元左右。 陕西城市中坚阶层 由于房地产市场长期持续火爆，房地产开发商、投资者始终保持较高的投资回报率，带来产业结构的严重失调。08年以来，北京、上海、成都等地房价迅速上涨，为了抑制炒房行为和调整产业结构，中央出台了一系列的房地产新政策 1、 在国家政策上，国家为了对房地产进行宏观调控，连续出台了一系列的政策和法规 ，这些政策和法规对开发商造成很大的影响。因此，只有加强企业内部管理，不断提高市场竞争能力，才能更好的适应市场。 2、 西安市具体的房地产市场来说，房地产市场的竞争十分激烈，周边的房地产开发项目给京熙帝景项目造成了很大的冲击。由于京熙帝景项目的建筑密度低，容积率较低，绿化面积大，使得单位面积价格上升，在价格上，不占有较大优势。 　　　从开始预售到售完为止就是群星莱骊项目销售的全过程。在实际的楼盘销售中，洛阳的房地产市场销售环境相对复杂，影响因素较多。因此本文觉得京熙帝景项目可以采取低开高走的房地产定价策略。在售房的开始阶段，相对低的价格对于聚集人气，吸引顾客有显著的作用。随着项目不断进行施工，在项目成型时，京熙帝景项目低密度高舒适的建筑就会显现，建筑南北通风，又是全部向阳，项目优美的环境逐渐显现。这时候要根据项目的进度，对于房价进行小幅地调高，项目优美的环境和良好的建筑品质可以更好得吸引客户，为项目集聚人气，刺激有意向购房的客户，使其产生购房的想法。这种定价的方法的最为关键的地方是项目的调价一定要将市场状况和京熙帝景项目本身结合起来，这样才能制定出合适的价格。 　　　产品在定价以后，由于市场情况发生了变化，经常需要对价格进行调整。在竞争的市场环境中，房子和其它的所有商品一样，其价格也受到房地产市场供求关系的影响。所以房地产项目房子的价格要根据市场的变化进行调整。如果无视市场的变化，不能适当调整项目房子的价格就会错失机会，市场占有率减少。价格是消费者购房时首要考虑的因素，定价不合适，太高或太低都会影响房地产项目最大利润的实现。 　　　 定价基本策略 内因外因 将各种成本相加定价法 利用竞争价格定价法 根据顾客自身感受定价法 定价策略 价格调整策略 西安群星莱骊产品与营销策划 目录 项目营销策略 项目概况 项目定价策略 项目定位 项目市场 项目市场选择 项目环境分析 1、项目概况 项目简介 基本信息 规划信息 户型及进度图 2、项目市场 一、西安地产市场 西安土地供应分析 延续4月西安土地市场热闹景象，5月西安土地市场再升温，一路高歌猛进，土地供应和成交纷纷开启“红五月”的旺季模式。从西安市国土资源交易网了解到，2014年5月份西安共成交26宗土地，涉金37亿元。土地总成交面积达82.66万平米，环比增加81.13%。 目前房地产市场供不应求，将导致价格的快速上涨。 从2003年开始供应量开始萎缩，到了2005年和2006年，供应量仅在230万平方米左右； 在供应持续下降的同时，需求量却在不停的上升，2006年超过了280万平方米 。 西安土地供求分析 西安近期价格走势 二、临潼地产市场 ?临潼规划布局 ? 2011年5月23日，西安市政府评审通过了《西安临潼国家旅游休闲度假区总体规划（2010-2020）》。根据发展规划，旅游度假区总体上形成纵向三条带+生态廊，横向四大组团+中心区的功能布局。?纵向三条带+生态廊：从纵向上（东西向），度假区被三种不同的地形划分，即平地、坡地和塬地，在平地和塬地之间结合河道形成生态廊。?横向四大组团+中心区：从横向上（南北向），根据现状及自然地理条件（沟谷的分割），划分为四大组团并形成各自主题。从北至南依次为温泉疗养及教育组团、风情小镇度假组团、活力度假组团和创意生活组团。在整个度假区的核心位置安排服务中心，这个中心区既是整个度假区的生活服务中心也是旅游集散服务中心 临潼地产发展状况 目前区域内房地产开发主要处于两个区域，一个是位于陇海线以北，铁路北环线以南的临潼新区范围，另外一个区域则处于临潼老城区东北方向东北二环两侧。其中临潼区新城区聚集了群星莱骊、博尚希望城、花漾青城、银顶今城等楼盘，开发品质相对较高。东北二环附近则聚集了瑞麟君府