房地产开发全程财税精讲解析.ppt

1、营业税 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（《营业税税目注释》） 2、土地增值税 （1）转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，并取得收入单位及个人，为土地增值税纳税人”。（土地增值税暂行条例 第2条） （2）房地产企业建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则： ①建成后产权属全体业主所有的，其成本、费用可扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，其成本、费用可扣除； ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（国税发[2006]187号） 二、销售“无产权地下设施” 涉税问题 （3）土地使用权的转让、抵押、质换： 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得该土地使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地中是否与对方当事人办理土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换土地并取得相应经济利益，土地使用者及对方当事人应依税法规定缴营业税、土地增值税和契税等相关税收。（国税函[2007]645号） （4）转让地下停车位 总局目前没明文规定，辽宁参考政策：辽地税函[2012]92号 2012.4.10 转让有产权地下停车位取得收入，计入土地增值税收入，地税机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除。 无产权地下停车位取得收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地税机关在土地增值税清算中不许扣除。其他无产权建筑物等比照执行。 3、房产税 长期出租或销售地下停车位使用权是否征房产税？ 总局无明文规定，辽宁政策： （1）对地下停车位产权属开发商的，其长期出租或销售地下停车位使用权的，按租金收入从租征房产税，如一次性收取费用的，按年征房产税； （2）对地下停车位产权属人防办的，人防办收取费用符合省局《关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函[2011]183号）规定的，免征房产税，不符合上述免税规定的，人防办按收费标准缴房产税； （3）开发商将产权属人防办的地下停车位长期出租或销售地下车位使用权的，属转租行为，不征房产税。 租金提前一次性收取的，其它相关税种如何缴纳？ 营业税：纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税时间为收到预收款当天。（营业税细则第25条） 企业所得税：企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入实现。其中，如交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函[2010]79号） （一）什么是售后回租？ 它是融资融物相结合的融资方式，是出卖方（即承租人）将一项自制或外购资产出售后，又将该项资产从购买方（即出租人）租回。出卖方同时是承租人，购买方同时是出租人。 目的：在融资困难下，资产原所有者（即承租人）通过售后回租可盘活资产，既满足企业对设备和资金需求，又有效缓解资金紧张压力；资产新所有者（即出租人）通过售后回租交易，找到一个风险小、回报大的投资机会。目前“营改增”正稳步推进，有形动产融资租赁业已纳入试点范围，给融资双方带来新的机遇。 类型：售后回租分售后回租形成融资租赁和售后回租形成经营租赁两种。 三、售后回租征税问题 （二）售后回租形成融资租赁的会计规定。 企业会计准则21号---租赁准则第16条、第31条规定。 （三）售后回租税收规定。 1、出租方属经商务部或银监会批准从事融资租赁企业。 出售方即承租方增值税、营业税和所得税政策： 总局公告2010年13号规定：融资性售后回租业务指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产行为，不属增值税和营业税征收范围，不征增值税和营业税。 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产行为，不确认销售收入，对融资性租赁资产，仍按承租人出售前原账面价作计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属融资利息部分，作企业财务费用在税前扣除。 提示：售后回租业务中如出租方属经商务部或银监会批准从事融资租赁企业，根据总局公告2010年第13号规定，承租方即出售方不征增值税、营业税，融资利息作财务费用在所得税前列支。但出租方应缴营业税。 注意：批准从事租赁业务的单位即出租方营业税计算： 财税[2003]16号、商建发[2004]560号规定：经批准从事租赁业务单位（包括商务部审批的内资融资租赁试点企业