房地产企业涉税疑难及案例探讨解析.ppt

营业税：《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条 土地增值税：财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 企业所得税：《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-对外投资 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-对外投资 条件1 ＋条件2 税务处理 以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的 被投资企业用于房地产开发 对前述土地（房地产）未再转让的 征收土地增值税 被投资企业用于房地产开发 对前述土地（房地产）再转让的 征收土地增值税（两次） 被投资企业未用于房地产开发 对前述土地（房地产）未再转让的 不征收土地增值税 被投资企业未用于房地产开发 对前述土地（房地产）再转让的 征收土地增值税 房地产企业以产品进行投资和联营的 无论是否用于房地产开发 征收土地增值税 土地增值税 /n480462/n501390/n539127/n7629406/7847413.html 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-买一赠一 ?卖房子送家电、家俱如何交税？ 卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。 ?案例 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-买一赠一 企业所得税 国税函[2008]875号文件 第三条 企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 （1）借：银行存款100万 贷：主营业务收入——房屋90万 主营业务收入——家电、家俱10万 （2）借：主营业务成本——房屋50万 主营业务成本——家电、家俱10万 贷：库存商品 60万 ?案例 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-买一赠一 家电、家俱交营业税/增值税（混合or兼营）？ ?案例 序号 差异 混合销售 兼营 1 概念不同 一项销售行为同时涉及两个税种 同时经营多项业务 2 对象差异 同一单位或个人 一个或多个 3 业务关系 销售与劳务密不可分的从属关系 销售与劳务没有依附、从属关系 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-买一赠一 土地增值税-家电、家俱能否扣除？ 《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）四、土地增值税的扣除项目（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 ?案例 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-买一赠一 土地增值税-家电、家俱能否扣除？ 关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号） 建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。 直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。 ?案例 疑难问题及案例探讨 个案分析：视同销售的处理-买一赠一 土地增值税-家电、家俱能否扣除？ 大连地税网络答疑转让床、沙发、厨柜等家具不属于土地增值税征税范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，同时房地产开发企业购买家具的费用也不应计入扣除项目，也不能作为加计20%扣除的基数。 《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发[2011]221号）二、关于销售精装房装修费用的扣除房地产开发企业销售已装修的精装费，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许地扣除并按规定准予加计扣除。 疑难问题及案例探讨 个案分析：拆迁还建的财税处理 拆迁补偿 补偿形式——货币、还建、异地安置 补偿标准——地方政策 拆迁还建实质 被拆迁户用货币补偿购入房屋 开发商对补偿的房屋应视同对外销售 疑难问题及案例探讨 个案分析：拆迁还建的财税处理-财务处理 《企业会计准则第7号——非货币资产交换》 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费