房地产项目投资控制解析.ppt

房地产项目投资控制 第一节 项目投资控制 2、资源耗用数量和价格 在资源消耗和价格这两个要素中，资源消耗与占用数量是第一位的，资源的价格是第二位的。因为资源消耗与占用数量是一个内部要素，是由内部条件决定的相对可控的因素；而所消耗与占用资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素。在项目实践过程中，这一要素是通过采购进行控制的。 3、项目工期 项目的全部投资实际上都可以看成是在项目实现过程中所占用的货币资金，都有其时间价值。项目工期是影响投资的重要因素。 项目工期的拖延或提前都会体现在工程效益方面。 4、项目质量 一个项目的实现过程就是其质量的形成过程。在这一过程中为达到质量的要求，需要开展两个方面的工作。其一是质量的检验与保障工作，其二是质量失控的补救工作。这两项工作都要消耗资源，从而都会产生质量成本。 5、项目安全 未发生安全事故，即减少了项目的损失。 6、项目范围 项目范围越大投资成本就会越大，项目范围越小投资的成本就会越少。从深度上说，项目需要完成的任务越复杂，其投资的成本就会越大。 划分工程为： 1.单项工程：指能够独立设计、独立施工，建成后能够独产发挥生产能力或使用效益的工程项目。如：生产车间、办公楼、影剧院、教学楼、食堂、宿舍楼等。 2.单位工程：可以独立设计，也可以独立施工，但不能独立形成生产能力与发挥效益的工程。它是单项工程的组成部分。如一个车间由土建工程和设备安装工程组成 3、分部工程:是单位工程的组成部分。它是按建筑物或构筑物的结构部位或主要的工种工程划分的工程分项。如：基础工程、砌筑工程，钢筋砼工程，楼地面工程、屋面工程、门窗工程、装饰工程等。 4、分项工程:是分部工程的组成部分，是建设项目最基本的组成单元，是最简单的施工过程，也是工程预算分项中最基本的分项单元。一般是按照选用的施工方法、所使用的材料，结构构件规格等不同因素划分的施工分项 三、项目投资控制方法 这里介绍在房地产项目投资控制中，经常用到的目标成本控制法，预算定额控制法，挣值法等三种控制分析方法。 （一）挣值法（偏差分析法） 挣值法又称偏差分析法，是以项目投资的实际发生额与目标期望值之间的差异（偏差）作为控制对象的分析方法。 1、挣值法的基本参数和评价指标 （1）挣值（挣得值BCWP）：已完成工作量的预算费用。 BCWP=∑（已完成工作量×预算定额单价） （2）计划工作量的预算成本（BCWS）：计划完成工作量的预算费用，即按进度计划应当完成的投资额。 BCWS=∑（计划完成工作量×预算定额单价） （3）已完工作量的实际成本（ACWP）：实际完成工作量所投入的成本，是项目执行的实际投资额。 （4）费用偏差（CV）：检查期间项目已完工作量的预算成本（BCWP）与实际成本（ACWP）之间的差异。 CV=BCWP-ACWP CV﹥0：项目节余； CV﹤0：项目超支； CV=0：项目按计划实施投资 （5）进度偏差（SV）：检查期间项目已完工作量的预算成本（BCWP）与计划工作量的预算成本（BCWS）之间的差异，用来描述项目投资计划实施的进展情况。 SV=BCWP-BCWS SV﹥0：项目投资进度超前； SV﹤0：项目投资进度滞后； SV=0：项目投资按计划进度实施。 （6）费用绩效指数（CPI）： CPI﹥1：项目投资节余； CPI﹤1：项目超出预算； CPI=1：项目按计划投资。 （7）进度绩效指数（SPI）： SPI﹥1：项目投资进度超前； SPI﹤1：项目投资进度滞后； SPI=1：项目投资按计划实施。 例 某项目投资成本预算为1000万元，计划开发建设周期16周，至第8周累计实际投资入成本680万元（ACWP），计划投资590万元（BCWS），项目每期累计完成工作量预算成本如下表所示。试据此进行该项目的挣值分析。 ①项目至第8周的挣值 BCWP=∑（已完成工作量×预算定额） =240+300=540（万元） ②项目至第8周的计划工作量预算成本 BCWS=∑（计划完成工作量×预算定额） =590（万元） ③项目至第8周的已完成工作量实际成本