房地产企业税收政策及税务风险规避精讲(税收汇算清缴实务页)解析.ppt

（3）虚列成本 虚列拆迁补偿费； 签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用； 资本性支出直接列入当期成本； 扩大期间费用列支范围及标准。 房地产开发企业税前扣除税务处理中出现的具体问题的处理 三、特定事项的税务处理 （一）合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。 凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 1、分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额计入应纳税所得额；未结算计税成本：投资额视同预售收入。 【案例】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？ 分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 在已结算计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额＝1000－800＝200万，应调减应纳税所得额200万元。 在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。 三、特定事项的税务处理 2、分配利润的税务处理 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 ○ 开发企业统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 ○投资方取得利润视同取得股息、红利 ○开发企业接受的投资额相关的利息支出不得计入成本或在税前扣除。 三、特定事项的税务处理 （二）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产企业的税务处理 ◎收入确认的时点：首次取得开发产品时 ◎收入确认的范围：应取得的开发产品 ◎经济业务分解为两部分 1．转让土地使用权（按应取得的开发产品公允 价值计算确认转让所得或损失） 2．购入开发产品 操作实例 案例：A企业将帐面价值2000万元的土地投入B房地产开发企业用于开发，在开发过程中B企业共投入2亿元，按照合同约定，项目开发结束后，A企业分得房产公允价值为1亿元，其它房产归B企业所有。 A企业： 1、销售土地，收入为1亿元，成本2000万元，将所得计入分得房时的应纳税所得额征税； 2、取得的房产按1亿元计价。 B 企业： 1、按1亿元作为开发项目的土地成本，加上其它成本构成开发成本； 2、分给A企业的房产按销售处理，销售价格为1亿元，同时结转对应的开发成本。 1、弥补以前年度亏损的一般规定 2、弥补以前年度亏损的特殊规定 3、房地产开发企业弥补以前年度亏损中出现的具体问题 以前年度亏损的弥补 1、弥补以前年度亏损的一般规定 第十八条 企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。 企业所得税法 ? 第十条　企业所得税法第五条所称亏损，是指企业依照企业所得税法和本条例的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。 企业所得税法 实施条例 ? 2、弥补以前年度亏损的特殊规定 国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告 国家税务总局公告2010年第20号 一、根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第五条规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。　二、本规定自2010年12月1日开始执行。以前（含2008年度之前）没有处理的事项，按本规定执行。 3、房地产开发企业弥补以前年度亏损中出现的具体问题