第3章工程经济分析的基本要素要点解读.pptVIP

3.6 利息 当总贷款是分年均衡发放时，则利息的计算就不能直接套用公式。为了简化计算，假定贷款发生在年中，按半年计息，其后年份按全年计息。每年应计利息的近似计算公式如下： 式中 qj——建设期第J年应计的利息 Pj-1——建设期第J-1年年末贷款本息总和 Aj——建设期第J年的贷款额 i——年利率 例题1 某新建项目，建设期为三年，共向银行贷款1000万元，贷款时间为：第一年300万元，第二年400万元，第三年300万元。年利率为4%，计算建设期利息。 解：建设期各年的贷款利息计算如下： 第一年： q1=A1i/2=300×0.04/2=6（万元） 第二年： q2=（p1+A2/2）i=(306+400/2)×0.04=20.24（万元） 第三年： q3=(p2+A3/2)i=(306+400+300/2)×0.04=35.05（万元） 建设期的贷款利息为： Q=6+20.24+35.05=61.29（万元） 3.6.2还款期贷款利息的计算 固定资产贷款的偿还方式，可以是等额偿还本金和利息，也可以是等额偿还本金、利息照付，无论采用哪种方式，均假定在年末偿还，所以还款期的贷款利息是以当年年初所欠的本金为计算基础的，且计算一年的利息。 一般情况下，还款期的借款利息计算总是与项目的借款偿还期计算相联系的，具体计算过程详见借款偿还期计算的章节。 * 6 《房地产开发与经营》配套课件 第三章 工程经济分析的基本要素 3.1 投资 3.2 成本 3.3 销售收入及其估算 3.4 利润及其估算 3.5 税金 3.6 利息 　　　　　　 3.1投资 3.1.1 投资的概念 3.1.2 建设投资的估算 3.1.3 流动资金估算 　 3.1.1 投资的概念 投资是一个重要的经济范畴，有静态和动态两种含义。一般情况下，投资是指固定资产投资和流动资金投资。 建设项目投资的含义很多，只能根据其使用的场合来具体界定其确切的含义。 如果从生产过程来讲，建设项目投资是指形成固定资产的过程； 如果从工程造价角度来讲，是指项目建设所花费的全部费用； 如果从经济评价角度来讲，是指项目建设与启动所花费的总费用(包括固定资产投资和流动资金)； 如果从财务评价角度来讲，是指项目建设成本扣除应核销其他支出后的建设费用。 固定资产是指归企业所拥有的、作为生产经营的手段或条件，不以出售为目的的有形长期资产。如土地、房屋、建筑物、机械设备、运输工具、大型或较贵重的工具及包装物等。 固定资产是企业资产的组成部分，是实物资产，是以实物形态一次投入生产过程并在使用过程中保持其物质形态，其价值以折旧的形式分期参与商品价值形态的构成。 固定资产投资由建筑安装工程投资、设备工器具购置投资、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税和建设期贷款利息组成。 固定资产 流动资金是指为维持正常生产经营活动，用于购买劳动对象、支付工资及其他生产经营费用所必不可少的周转资金。 流动资金=流动资产- 流动负债 流动资产是指在一年内或者超过一年的一个经营周期内能够变现或者运用的资产。包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款、存货等。 流动资产=应收账款+预付账款+现金+存货 存货＝外购原材料、燃料、其他材料+在产品+产成品 流动负债是指在1年（含1年）或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，在债权人提出要求时即期偿付，流动负债作为义务，要用企业的流动资产或新的流动负债来清偿。包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。 流动负债=应付账款+预收账款 流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金 流动资金 3.1.2 建设投资的估算 在投资项目的不同前期研究阶段，允许采用详简不同、深度不同的估算方法。 常用的估算方法有： 生产能力指数法； 资金周转率法； 比例估算法； 综合指标投资估算法。 一、生产能力指数估算法 式中 c1，c2——分别为已建类似和拟建项目或装置的投资额 A1，A2—分别为已建类似和拟建项目或装置的生产能力 n——生产能力指数(0≤n≤1) f——综合调整系数 n的取值如下： 0.5＜A2/A1＜2时，n=1； A2/A1≤50时，且拟建项目的扩大仅靠增大设备规