个人理财第七章.创新.pptVIP

补充内容：个人住房贷款的计息方法 1、等额本金还款法该方法每月摊还的本金固定，但总额随房屋贷款余额减少，利息额也跟着递减。等额本金还款额计算公式为： 每月还款额 =贷款本金 /贷款期月数 +（本金 －已归还本金累计额）×月利率 如果 20年贷款利率以 8% 计算，借款 24万元，20年要还 240期，每期还本金 1 000元。 第一期应还 1 000 元+ 24 万元 ×8% ÷12 =2 600 元， 第二期应还1 000元 +23.9万元 ×8% ÷12 =2 590元， 逐期递减，至最后一期 1 000元+ 1 000元 ×8%÷12 =1 006.7元。  2、等额本息还款法： 每月还款额= 贷款本金×【月利率×（1+月利率）还款期数/（1+月利率）还款期数-1】 如果为本息平均摊还，同样 24万元，利率 8% ，期限 20年，运用年金现值的公式可算出每月要还 2007.5 元，第一期的 2007.5 元中有1 600 元是利息，只有 407.5元是还本金，第二期的 2007.5元有1 597.3元是还利息，410.2元是还本金，每月偿还总额固定，但越往后期本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。由于本息平均摊还的数额固定，比较容易规划，大部分的借款人都选择本息平均摊还。采取本金平均摊还者第一期摊还额 2 600 元远比本息平均摊还额2 007.5元多。 等额本金还款法、等额本息还款法和弹性还款总额法优缺点比较 等额本金还款法：还款负担逐渐减轻，而且所负担的全部利息较低，初期的还款负担较重 等额本息还款法：还款负担不变，易于管理，所缴利息比等额本金还款法高，由于初期还本金较少，利息负担较重 弹性还款总额法：还款方式相对比较自由，可以根据自己的实际收入调整还款额，假设每月还款额不能达到应缴数，还款负担加重，且负担利息总数增加 * 3、住房公积金的用途 ?? 支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费； ?? 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用； ?? 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用； ?? 支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费； ?? 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。 4、住房公积金贷款 ?? 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款； ?? 利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制，如南京市的贷款额度=月缴存基数× 0.45 ×12(月) ×贷款年数，但最高上限为15万元，每一省市的上限不同； ?? 公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。 5、考虑住房公积金后的租房规划 ?? 虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机； ?? 对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租； ?? 比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。 考虑住房公积金后的购房规划案例 ?? 高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金的贷款利率为4.86%，一般贷款利率为6.12%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。 问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子? 高强每月缴存住房公积金=5,000元× (7%+7%)=700元 ?? 高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元 ?? 曹敏每月缴存住房公积金=4,000元× (7%+7%)=560元 ?? 曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元 问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子? ?? 合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元 ?? 购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元 ?? 只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20万元。 全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元