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如何做一个更好的置业顾问 ——房地产专业知识篇 置业顾问所具备的素质 前言——专业知识的重要性 要成为一位专业房地产置业顾问，一个地产行业内的地产精英，不但要具备良好的职业道德，良好的现代服务意识，良好的心理环境和心理状态，还要具备房地产专业知识，理解房地产基本术语，才能更好地卖房子。 主题所贯穿的专业知识 房地产方面的专业知识 关于房地产 房地产市场划分 房地产市场参与主体 关于土地方面的专业知识 土地 单击此处添加标题 （1）居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅习惯上不很严格的分为普通住宅、高档公寓、别墅；集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 （2）公共建筑：是指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。 （3）工业建筑：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。 （4）农业建筑：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如料仓、水产品养殖厂、饲养畜禽用房等。 （1）低层住宅：1－3层 （2）多层住宅：4－6层 （3）中高层住宅：7－9层 （4）高层住宅：10层以上 （小高层是习惯用语，一般指10－15/18层的住宅） 建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、其他结构。 （1）砖木结构建筑：主要承重构件是用砖、木做成。其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。通常在3层以下。 （2）砖混结构建筑：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。一般在6层以下，造价较低，抗震性能较差、开间和进深的尺寸及层高都受到限制。 （3）钢筋混凝土结构建筑：建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点是：结构的适应性强、抗震性能好、耐久年限长。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。 （4）钢结构建筑：建筑物的主要承重构件都是由钢材制成。建筑成本高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。 基础 墙体和柱关于墙：墙体按照在建筑物中所处的位置分为外墙（位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起挡风、遮雨、保温、隔声、隔热作用）和内墙（位于建筑物内部，起分隔空间、隔声、防火作用）。墙体按照受力情况分为承重墙（直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙）和非承重墙（不承受外来荷载的墙）。 门和窗 地面、楼板和梁 楼梯 屋顶 有关产品的专业知识 售房前提——五证两书 明白我们的产品是什么类型 房屋面积问题 房屋面积问题 购房面积：在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按套或单元销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。 房屋面积问题 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 房屋面积问题 销售面积 销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 房屋面积问题 套内面积 俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 房屋面积问题 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 房屋面积问题 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 房屋面积问题 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、