海口“中央美域”项目营销定位分析报告.ppt

VI赏析 该区间恰为本项目价格主力区间，相对应的客户需求及客户群亦为本项目主攻群体。 养老需求：客户对价格敏感度较高，追求生活安逸，有长期定居的考虑，对景观资源不敏感。 新海南人：大中型企业或事业单位的有为精英，致力定居海南，考虑婚房的首置需求，对项目生活配套和价格较在意。 通过价格区间判断客群： VS 本项目： 交通枢纽，通达性好PK居住环境较嘈杂； 项目面积较小PK社区配套依赖周边其他配套 我们应该清醒认识到，财富阶层不是本项目的目标客户！ 本项目的目标客户为“社会的中坚阶层” 客群基数大、“中产阶级”是本项目的主要目标客群； 该客群往往从众心理较为严重，便于初步引导； 但该客群置业更理性或者说“锱铢必较”，对产品更挑剔 ！ 继深圳、上海等各地政府接连出台住房“限购令”之后，14日，海口出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》 以下简称《意见》 ，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。从即日起至2010年12月31日，海口及外省市居民家庭 含购房人、配偶及未成年子女 只能在海口新购买1套商品住房。 限购令，也许是我们的“春天”！ 本项目目标客群定义： 岛外客户： 看中海岛环境气候资源——自然环境较恶劣地区，特别是冬季的自然环境； 拥有50-100万元之间的购买力——中年客群，具备决策权和决策能力（掌控购买力）； 对置业存在感性、理性参半的需求——在意区位的升值潜力和产品的投资价值，会用后续市价衡量产品价值的客群； 客户肖像：35-50岁，公务员、事业单位中层，教师、医生等行业 岛内客户： 看中项目的区域价值——海口价值，轻轨价值，区域发展前景； 拥有首次置业的贷款优势——首付三层，仅15万以内，贷款及房款优势明显； 对置业的需求较为理性——对价格敏感，对区域发展前景敏感，对项目周边配套敏感。 客户肖像：25-40岁，初级公务员、事业单位，企业单位白领阶层，新海南人。 发展大势分析 自身发展条件解析 核心问题梳理 战略定位 产品定位及发展建议 营销推广策略 Contents 客群定位 项目形象定位 四项目联动思考 本案核心吸引力挖掘 基础框架 本项目需要打造核心吸引力——如何寻找本案的核心吸引力？ 本案吸引力探索 产品稀缺吸引? 继续概念炒作? 样板移植? 价格优势抢位? 新鲜的创意都逐渐成为平庸的遍布大街小巷的字眼，还有什么能够吸引我们的眼球？ 提出软豪宅概念 保证舒适度的，有弹性的生活方式，为你探求生活的更多可能！ 突出产品的灵活性 生活方式的引导 空间价值的重塑 区域价值的深挖 “国际旅游岛”强音效应！ 海口几乎没有纯小户！ 东环铁路几乎成为所有楼盘的卖点！ 海南东环轻轨总投资181.88亿元，计划2010年底建成。在东环轻轨沿线设有16个站点，北起新海口站，南至新三亚站，全长302公里，预测东环铁路远景输送能力为高峰小时1.3万人次，年输送能力5000万人次。东环轻轨途经海口、美兰机场、文昌、琼海、万宁、陵水和三亚，该轻轨在走向及沿途站点设置上均考虑重要的城市、交通、景区，如美兰机场、琼海博鳌、万宁兴隆等。　　龙昆南海口新站，将是海南国际旅游岛未来的核心，是未来的海口门户，建成之后可以很方便地抵达全市、全省乃至全国各地。东环轻轨建成后，从海口至三亚，全程仅需90分钟，每隔7～8分钟一趟，属公交性铁路。时速200公里/小时，最高时速度可达250公里/小时。东环轻轨的建设，超前城市规划的运作，海口新站周边地区正日益吸引着越来越多国内外、省内外投资者的睿智目光。龙昆南海口新站现正升腾发展，彰显着新城市生活的脉搏与跃动，唤醒国际旅游岛核心区价值。 生活方式的引导 “候鸟一族”是海南特有的生活群体，他们喜好海南温润的天气和清新的空气，大多选择冬天到海南过冬。这样的族群多以天气较为严酷的东北或山东，以及财富阶层较多的北京、上海、江苏一带的客户为主。这样的客群需要满足的条件是：有钱有时间！他们过的是富人生活，住的是海南的豪宅！ 本项目要倡导的是，这是一种舒适且没有阶级界限的生活方式，普通百姓阶层亦可轻松享有的软豪宅！ 随着中国社会生活水平的提高， 休闲度假已经越来越被普通百姓所接受！ 这样的生活方式的引导，我们借势即可！ 空间价值的重塑 40-80㎡城市中心区纯小户。 低总价以匹配目标客群的置业实力，吸引目标客群的购买欲望！ 小户型，大空间！ 产品将通过完善的空间机能的满足，来塑造优质的生活体验。在户型上做足文章，以形成项目亮点！ 无需很大的室内空间面积，亦可享受豪宅生活！ 通过公共空间的设施完善来塑造产品外延性特质，从而塑造空间上的软豪宅概念！ 建筑立面及公共空间的豪华感塑造！ 做足面子功夫！ 区域价值的深挖 站在全国的高度：国际旅游岛价值前景 站在海南的高度：海口作为省会城市无可撼动的经济