平顶山四矿路项目前期发展(初稿)2013119分析报告.pptVIP

一期 首期地块交通便利，易树立形象，有较好的展示效果。 [现金流] 二期 经过一期产品展示及景观营造，二期人文住宅产品，提升项目形象[提升] 三期 居住氛围浓厚，有较高的居住氛围，结合园林景观的实景展示，树立项目高品质住宅的标杆　[利润] 四期 通过项目成熟度和品牌号召力，项目商业进行销售，突出其城市综合体的共融功效　[再升级] 五期 土地价值的沉淀，实现整体开发价值，品质住宅回报社会，树立企业美誉度　[圆满] 一期 四期 二期 三期 五期 中央景观区 整体的开发策略原则： 昭示性原则 工程进度原则 道路通达原则 客户接受度原则 价值体现原则 合理的推售策略 项目整体解析 关于规划的发展建议 ？ 从居住上：保证居住的舒适性，相对私密性，整体居住的品质感； 从景观上：景观资源利用上的最大化，让更多的区域可以享有项目景观资源； 从规划上：规划的前延性，适当的超前规划，为项目预留更多发展空间； 从建筑上：注意项目与建筑的结合，体现项目特色； 从配套上：在不影响使用情况下，配套与市场现金流产品进行渗透，相互依托；配套的完善，提高其他物业价值； 从主题上：分期都有各自的主题及亮点，利用分期的销售。 如何评价项目规划 项目原有规划 项目整体——项目总建筑面积约140万㎡，整体容积率1.9左右；目前规划业态酒店、集中式商业、沿街商业街、多层、小高层，业态较为多样。 多层区 商业区 小高层区 景观绿化区 酒店 集中式商业区 项目原有规划可优化空间 主题功能上—— 整体规划缺乏主题性，项目体量巨大，无驱动引擎，未来销售将面临市场众多项目竞争，项目缺乏核心竞争力。 资源利用上—— 项目自身资源有限，规划上也未打造更多的景观及配套资源，对于项目居住品质有较大的局限，不能提升项目的居住品质。 价值挖掘上—— 项目商业价值未被最大化利用，目前规划，中央区域（并非商业价值最大区域）进行商业分布，未能最大化利用商业的价值，相反占据中央区域较高的居住价值，是一种价值的缺憾。 物业布局上—— 目前项目的业态较为单一，基本为6层多层、9层小高层产品，自身将形成内部竞争，无布局优势。 规划理念 企业发展——品牌+品质地产?? “豫宏嘉业地产通过针对四矿路项目高标准的规划，高品质的打造，高形象的宣传，使企业在当地房地产行业树立品牌，强势进入当地的实力开发企业阵容前列。 区域发展——区域代言“形象” ??四矿路项目将是区域首个高档社区，也是新华区房地产开发水平的代表，通过项目打造，树立区域高端居住的形象，改善区域认知，提升区域形象。 政企互利——合作 、多赢 项目的建成对改变城市人居环境及城市形象有巨大的利好，还极大提升了政府形象和美誉度。 同时也利于企业在后续的房地产开发中积累更多的资源和利好。 企业及项目承载较高的使命，必须充分发挥企业实力，在项目的自身属性条件下，规划和打造具备城市高品质居住社区的奢尚生活之邦。 企业及区域发展角度 高格局、远规划——人居需求 项目为高品质居住社区，将是一个有市场影响力及引导力的项目。在规划中，必须考虑项目与高品质发展方向的关系，与人居的关系，因此在物业规划方面需要考虑业态的完备性和功能性。 整体布局——综合、全面 ??? 在整体布局中，需考虑项目形象、承载功能、人居需求、配套设施的合理布局及分布，使相互的功能相互共生和共融。 功能布局——高低分明，层次划分 低密度、高层产品，进行功能布局的区分，提升低密度产品的私密及居住品质，提升整体形象。 物业布局——”区分性、细节性“ 商住类物业则首先考虑交通通达、昭示及人流等综合因素更好的区域； 住宅则考虑噪音较小，环境可利用度较高的区域；在细分的住宅物业类，低密度产品则需要考虑对核心景观的利用及舒适度，高层产品则更多注重容积率的控制及户型产品的打造。 各物业的排布还需考虑地块的开发序列。 景观布局——”多轴多心多层次“ 采用主副轴线的多重中心景观带形式，增加住宅的品质感，核心景观亦建议采用主副核心景观，凸显层次及丰富物业的景观点。 从人居环境的角度将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，塑造优美宜人的社区环境。 项目发展角度 规划理念 公共空间——营造品质化、温馨化及归属感???? ?形成公共性的联系纽带，由公共绿化景观休闲带和广场组成，为社区居民提供活动和交往的场所，以营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围。 道路交通——内部：依据地块，合理布局 外部：顺畅的交通动线 注意道路在规划时需要注意人流和车流的专属道路，以方便居民出行为基本原则，形成整体、安全、便捷的路网结构。 外部的道路依靠城市的