宏观经济学房地产分析报告.pptx

中国房地产政策 宏观调控十年;;;1．住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因 2．土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长 3．持续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素;哪些宏观政策 在影响房地产发展;2008年11月1日起国家出台政策救楼市 ： ?????1、个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1% ; ?????2、人买卖住房暂免征收印花税; ?????3 、个人卖房暂免征收土地增值税; ???? 4、 最低首付款比例调整为20%; ???? 5、 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍; ?????6、 个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。;宏观经济政策;06——08上半年，一直存在通货膨胀，尤其以08上半年最盛，而此时，房地产业也处在其旺盛时刻。“房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。;降息对房贷月供的影响 ?? 金融危机来袭时，经济泡沫破裂，央行就必须执行宽松的货币政策，包括降低利率。下面我们来看看央行最近的四次降息会给房地产业带来什么效果。 ? ? 降息前，一套50万20年月供的房子总利息是491069.36，而降息后的总利息是245259.38!消费者购房欲望加大。 ?? 因此，央行对利率的调整，对于房地产业来说是极大的利好，在房地产业持续低迷的情况下，不少消费者处于观望状态，而对于开发商来说，由于楼盘没有卖出去，手上缺少流动资金，不得不使得原来正在进一步开发土地空闲，造成不必要的浪费。所以，政府在此时出台这样的政策，无疑给房地产业送来一场“及时雨。” 小结：降息有利于刺激住房需求，加息则会收到相反的效果;利率和汇率变化幅度的比较，对人民币升降值的影响，进而分析外来压力的影响 ??利率变动固然可以影响国内房地产业的供需情况，但是在一个开放的市场经济中，汇率是一个无法忽略的因素。当国内的利率上升而汇率保持不变的时候，这时候人民币就面临着升值的压力。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降。　如果没有适当的措施的话，外资就会乘机涌入，使得原来的经济调控收不到理想的效果，因此，降息和汇率必须统筹考虑;房地产开发环节的税收会直接影响房价 “增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升;” 相反，会使房地产价格下降。08年1月的税收调整减少开发环节的税收，在其他条件不变的情况下，这将会降低成本，使房价下降;当税收完全转嫁到消费者的身上时，其调节效果就变得微乎其微。;十年房地产发展;十年房地产发展; 4、2006年4月28日，人民银行将房贷利率在不到18个月的时间内第三次提高；2006年5月29日，九部委出台“国十五条”，对营业税征收期限重新界定，购房客户观望的气氛浓厚，在一定程度上一直业主报价大幅走高的情况。 5、2006年上调商业银行贷款利率，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点；严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；; 7、2008年央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资；金更多，使得企业贷款相对容易；; 9、2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%；4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；; 11、2012年，住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市；四大行首套房贷利率降到基准线； 12、2013年3月出台“国五条”及其细则，要求扩大房产税试点；多个城市公积金贷款政策收紧。;2003年以来的历次价格调控的主要归纳; 2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策，除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。我们将房屋销售价格同比指数和商品住宅销售面积同比增速作为房地产政策效果主要评价指