800时尚广场项目整体策划方案资料精要.ppt

* * * * * * * * * * * 8090时尚广场整体策划方案 对于本项目商业的理解 项目定位 立休式园林化街区 城市休闲娱乐中心 商业形态 步行街(一拖二商铺) 餐饮娱乐＋主题商场 区位环境 城市副中心 业态规划 潮流购物 休闲体验 餐饮娱乐 销售方式 独立产权 可托管 对项目本阶段销售目标的理解 高增值率 较高的销售率 较好的投资回报 通过高开业率形成市场热点 短销售周期 较低的投资风险 高销售率 通过持续经营促使物业增值 较合理的销售价格 项目可开发方向 餐饮娱乐 休闲度假 本项目可能功能界定 时尚购物 潮流商品、娱乐产品 品牌餐饮、快餐、动漫 客栈、茶吧、静吧、咖啡 集潮流购物、休闲体验、餐饮娱乐为一体的商业文化区 项目区域分析小结 从区域市场空间分析 潮流购物＞餐饮娱乐＞休闲体验 从项目特性分析 潮流购物＞餐饮娱乐＞休闲度假 从区域人流结构分析 固定人流＞居民、社团游客＞散客 过境人流＞游客 项目定位建议： 1、项目初步定位为马鞍山新兴新潮文化商业中心和餐饮休闲配套基地； 2、潮流商品和特色文化消费品为主要业态，层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。 3、充分考虑淡旺平衡，业态规划要吸引当地消费力量。 社团游客 追求新奇 随机性较强 停留时间短 购买力较弱 旅游散客 追求新奇文化消费 随机性强 停留时间较长 购买力强 居民 追求实惠 规律性强 休闲餐饮为主 购买力一般 建议： 1、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主，以商务和居民消费为辅。 2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。 目标顾客消费行为特征分析 商务客 追求档次 规律性强 餐饮娱乐消费为主 消费水平 机会(O) 区域潜在商业配套需求大 目前没有同类竞争 有规模效应，建设发挥空间大 配套可优于其它竞争项目 项目优劣势分析 优势(S) 商业昭示性强 区域辐射性强可达性较好 区域内游客和过境人流多 劣势(W) 主体规划已定，调整空间不大 过境人流大于固定人流 城市东扩南进，项目位于老城区发展潜力不大 威胁(T) 新兴城区项目同业态经营可能 快速通道较难引离项目较远 业态混杂管理困难 项目战略选择 可选择的SO战略 强化8090概念，一体化、 公园式、立体化购物街区 可选择的WO战略 强化内部环境和商业配套,以文化消费和体验消费留住过境人流，延长经营时间，并吸引市民消费。 可选择的ST战略 突出经营主题,以潮流消费和体验消费为主走差异化路线，避免同质化竞争. 可选择的WT战略 强化内部环境，吸引度假类 游客和居民休闲消费，延长经营 时间及客户逗留时间，走差异化 经营路线。 优 势（S) 劣 势(W) 机 会(0) 威 胁(T) 优势 机会 商铺主体基本完工 ，改造后预计一年内可交付。 项目现状分析 工程进度 目前为筹备期，整个商业项目未启动 销售进度 前期无准备，基本未启动，方案及队伍组织未完成。 招商进度 关注度弱，前期推出时间较长，观望者、顾虑者较多。 市场反映 知名度弱，目标受众印象不深刻。 市场形象 代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。 组织协调 目前项目主体已经完工，全新改造未执行。 现阶段面临问题 工程进度 打破客户顾虑、重起高潮、快速回款化解投资风险。 销售突破 方案及队伍组织快速完成，尽快启动有效招商活动。 招商组织 商户入住率、开街基本条件、商业氛围基本呈现。 外装成形 目前人流较大，但未形成滞留。 人流保障 经营与销售的矛盾、实际规模及经营方式。 配套工程 工作分解、经费及时投入、决策时效、执行力。 工作时效 调整项目战略定位和业态规划，重新设计营运管理方案。 现阶段重要工作建议 调整定位及运营方案 8090广场开街系统策划，专项工作小组责任到人。 专项任务、确保开街 市政配套以代建或定向开发为主，放弃销售利润。 配套设施定向开发 场地入股、免租优惠、加盟自营（员工风险承包） 主力店战略合作 全面招商、反推销售 批发式、网络式、定向式集群客户推介活动，快速上量。 调整营销策略、包括包装、推广、销控甚至价格策略。 自然销售、调整策略 项目运营定位 马鞍山首个立体式街区 一站式立体化购物街区 新潮文化展示区 马鞍山最大的时尚广场 市民周末休闲基地\VIP服务中心 市内游憩商业