西宁城东商业旅游城市综合体项目规划设计任务书初稿要点详解.doc

西宁城东商业旅游城市综合体项目规划设计任务书初稿 发展商:西宁新千房地产开发有限责任公司 商业顾问:深圳市新摩尔商业管理有限公司 2010年8月3日 目 录 第一部分 总则 2 1. 项目概况 2 2. 策划概要 2 2.1 价值 2 2.2 目标 2 2.3 理念 2 第二部分 规划设计条件 4 1. 用地范围 4 2. 规划条件及主要经济技术指标 4 3. 功能定位 5 4. 面积分配表 7 第三部分 各专业设计要求 9 1. 规划专业要求 9 1.1 总体要求 9 1.2 相关研究 9 1.3 综合交通系统研究与规划 9 1.4 空间及配套服务设施规划 10 1.5 综合管线系统规划 10 2. 建筑专业要求 10 2.1 总体要求 10 2.2 功能布局要求 11 2.3 外观形态要求 11 2.4 建筑技术要求 12 3. 结构专业要求 12 4. 暧通空调专业要求 12 5. 给排水专业要求 13 6. 强电专业要求 13 7. 弱电专业要求 13 第四部分 设计成果要求 15 1. 设计范围 15 2. 成果要求 15 3. 时间进度表 15 第一部分 总则 项目概要 西宁城东综合体项目是一个包括购物中心、五星级酒店(国际会议中心)、写字楼、酒店公寓、高尚住宅等内容的大型城市商业旅游综合体。它既是构筑西宁城东中心商圈的重大功能性项目，也是建设西宁大城市的标志性建筑，具有特殊的公益性质。 项目开发单位：西宁新千房地产开发有限责任公司 策划概要 价值观 西宁淮海西路西宁城东商业综合体设计中最重要的价值观是： 商业价值观：亚洲一流的城市商业旅游综合体(主题文化酒店、体验式城市购物中心和地标式5A写字楼)应当成为西宁最新的地标，具有吸引国内外顾客的能力 科技价值观：新建筑应面向未来，运用节能、环保及生态技术，创造新一代的生态节能绿色高层建筑和商业建筑 文化价值观：新建筑既要有先进科技又要有文化内涵，从悠久的青海历史文化中吸取营养，必须与西宁城东及西宁火车站之间保持和谐统一，注重空中天际线和高层建筑形态与周边建筑物的整体和谐 目标 项目定位城市最具时代特色综合体----西宁城东商业旅游综合体 青海惟一性、权威性、不易模仿性的体验休闲购物中心 顾客群体：优先重视5公里半径人群消费特征，先抓住本城市消费人群，兼顾吸引周边150公里半径城市中高收入消费人群 项目要达到的主要目标 创新商业理念一：购物公园 空中公园和购物中心有机结合 创造青海旅游主题的商业（商务）公园，将商务、休闲、购物、消费、旅游的概念与开放式公园概念融合在一起，室内共享空间与室外广场有机贯通、汇集人气 打破封闭式Mall和商业街的习惯型套路，引领公园式购物休闲的消费新体验，实现商业经营模式上的创新。 改变巨大的建筑体量形成的笨重感，消除室内拥挤空间带来的沉闷感，保持适当的开放空间与封闭空间的合理比例，形成轻盈通透、内外贯通的景观建筑。 增加城市绿色公共空间，设置退台建筑，形成空中公园，设置多个节点满足顾客文化娱乐要求，打造体验经济的代表作，吸引青海省内外各种层面的游客和消费者。 将西宁城东空中文化广场、绿地、树木、水景、园林、雕塑等元素穿插在一起，形成商业休闲广场，方便广场人流次空中和地面以及地下进入本项目购物中心。 创新商业理念二：旅游地产 本项目商业建筑综合体要成为青海新的旅游经典,成为青海主题商业建筑的典范,在中国商业综合体开发历史上占有一席之地。在项目主广场，要创造青海地域文化融入到西宁城东综合体文化景观。 对于不同消费群体及不同年龄段的游客都要设计吸引点,重点满足中等收入人群消费需求。 地下空间主要满足停车要求和今后轨道交通连接的要求。 第二部分 1.用地范围 项目位于西宁夏都路(原果洛路)南侧。北靠夏都路，东至规划路，西沿共和路，南临绕城南路，总用地面积西区：12.24万平方米，东区7.0849万平方米。 项目西区综合体部分投资：13.6亿元人民币。其中22万平方米综合体部分投资如下(不含地价) 五星酒店 4.5万平方米 4.5亿元 购物中心 10万平方米 5亿元 公寓 4万平方米(装修) 1.6亿元 写字楼 3.5万平方米 1.5亿元 地下室 4万平方米 1亿元 合计 13.6亿元 2、主要规划经济技术指标 西区 1)、总用地面积（包括附广场用地）：183亩（12.24万平方米） 2)、容积率：≤4.7 3)、建筑密度：≤27.73% 4)、总建筑面积57.3万平方米 东区 东区地块面积106亩(7.0849万平方米)，容积率6.3,总建筑面积小于44.87万平方米。规划高度不超过160米。 3、项目拟建规模和内容 西区总建筑面积57.3万平方米，其中果洛路和建国南路交汇处定位为购物中