第五章土地权属管理分析.ppt

土地流转 我国农村土地流转制度的演变 中华人民共和国成立后，全国土地的50%－80%仍为地主所有，另有10%-15%为富农所有。从1950年开始至今，中国先后进行了四次较大规模的土地制度改革，或者说农村土地流转政策经历了四 个时期。 我国农村土地流转制度的演变 第一时期：1950年代初 1950年6月30日，颁布实施的《中华人民共和国土地改革法》标志了新中国在土地所有制方面的基本方针。新中国力图通过土地改革，废除民国时期的封建地主土地私有制，建立农民土地私有制。在这一时期，农民不仅获得了土地，而且对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。(《土地改革法》第30条)新中国颁布的《土地改革法》真正赋予了农民对于土地流转的权利，但这个时期比较短。 我国农村土地流转制度的演变 第二时期：1950年代中-1970年代末 从农业合作化运动到人民公社，这一系列的生产方式的改变，使得农民对于土地的产权弱化，并使得土地所有权虚置，土地在运动当中逐步归集体所有，个体农民与土地不再存在法律上的产权关系，所以在这个时期，“有权自由经营、买卖和出租”的流转方式已经不可能实施，农村土地也就没有实现流转的可能。 我国农村土地流转制度的演变 第三时期：1970年代末、1980年代初-21世纪初 1978年，凤阳小岗18户农民搞起了“大包干”，正式揭开了中国农村土地改革的新时期，中国农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。在这一时期，农村土地的流转已经开始松动萌芽。 1983年，中共中央颁发了《关于印发农村经济政策的基于问题的通知》，全国农村开始普遍推行包干到户。到1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。 我国农村土地流转制度的演变 1987年，国务院批复了某些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，中国土地流转制度开始进入新的试验期。 1999年，《土地管理法》虽然对于农村土地使用权的自由转让依然有比较多的限制，但2003年实施的《农村土地承包法》却从法律层面体现了对于合法土地承包经营权的保护。该法中规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。而这部法律的颁布，被人称作中国土地制度的第三次创新。 我国农村土地流转制度的演变 第四时期：2005年 2005年7月，广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》明确农村集体建设用地使用权可于2005年10月1日起上市流转。这意味着广东全省包括农村的经营性用地全部走向市场，并可以通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行“阳光交易”，此《管理办法》意味着农村土地使用权流转进入了市场化的阶段。这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破，同时更是中国农村土地流转制度的创新突破。 我国农村土地流转制度的演变 中国土地制度改革脉络 现阶段社会经济发展的新要求 一、现代农民重新分工和角色定位的需要 传统农民就是以种地为生。现代的农民不但能种地，还能在乡镇企业做工、进城打工和做生意等。 农民进城后就造成了一部分土地荒芜，形成了种地能手的土地不足，进城农民的农地抛荒的问题。 通过土地流转，可使有外出打工能力的这部分农民承包地，流转给种地能手，解决土地荒芜的问题。 现阶段社会经济发展的新要求 二、缩小城乡差别的需要 改革开发30年来的实践已经证明，要想农民富裕，推进我国农村改革发展的问题，就必须相对地减少农民的数量。 现在有少数农民工已经在城市购买了房产、安上了户口，有了固定的住宅和比较稳定的收入，已经成为正式的“新市民”。这是缩小城乡差别的有效途径。 目前国家对农民在农村土地、宅基地、房屋等不动产的产权保护，有利于将以往农民这些固定的财富，变成流通的资本，从而有利于其自主实现农业产业化或进城创业。 现阶段社会经济发展的新要求 三、适度规模经营的需要 包产到户曾经激发了中国农村的活力。但在新形势下，包产到户也具有土地分散经营、生产管理落后的特点，不能充分发挥土地的利用率。需要进行改革，从而继续推进农村改革发展。 农业的机械化需要农地的适度规模经营。通过土地流转能把分散的土地集中起来进行适度的规模经营，提高土地的生产力。 农用地流转 农用地流转 农用地流转 1．反租倒包 由乡或村集体将农民承包的土地“返租”回来，再承包给个人和单位(往往是有经营能力的种养能人或经济实体)，由接包方向集体缴纳承包费，同时给转包土地使用权的农民以经济补偿。当前，返租倒包已成为各地普遍采用的流转形式。这种形式在充分尊重农民土地承包权的前提下，改变一家一户分散种植的格局，实现了区域农业生产规模化经营；在发挥统一种植、统一