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商业物业和城镇化对中国物管行业的影响 来源：现代物业杂志社 文章作者：文/张良军 商业物业和城镇化对中国物管行业的影响 文/张良军 近几年来，随着中国政府对内地房地产市场调控政策不断加码，商业物业成为一个热门话题，不少知名开发商也加大了对商业地产的投资比重，这一态势对研究房地产市场政策走向以及对中国物管行业发展的影响都有积极意义。 中国内地商业物业基本状况 中国内地商业物业基本状况需分别从两个市场分析。一线市场以北京和上海为代表，属于供需两旺局面。而二三线城市正处于非常庞大的供过于求的危险期，庞大的供应量正在建设或即将入市，有些城市可能稍早进入该阶段，比如早期的沈阳、天津，以及正在进入的成都、重庆等等；有些城市稍晚，如武汉、深圳、西安等是在未来几年会有更大供应量的一些市场。这些城市的商业综合体供应量都很庞大，但这些城市整体需求跟不上供应节奏，很可能导致供过于求的局面。 所以商业物业市场的情况基本上是，一线城市有不错的需求和比较健康的发展局面；二线城市处于潜在的供过于求态势之下。 作出这一判断的主要原因是，这些城市处于经济和市场发展的不同阶段。先说一线城市，以北京和上海来看，这些城市的商业房地产发展已经有大概20年左右的时间，市场也经历过不同的需求阶段，这些需求来自于几个方面：一方面是城市本身的服务业和一些相关产业；另一方面来自于周边市场，作为一个国家性城市或区域性城市，有来自于周边一些特定产业和用户的需求，在中长期来看，这些城市需求经过多年发展有足够的支撑基础。 但二三线城市的商业房地产还处于比较初级阶段，再加之住宅市场限购，开发商为了维持增长速度来寻求更多的投资领域，以及政府为了保证土地财政收入推出大量商业用地，导致大量商业物业上马。可这些城市的需求没有得到实质性发展，服务业需求在GDP构成比重来看还比较低，这是由一个城市的支付能力和老百姓收入水平决定的。这些城市的消费需求不能够满足供应期望，导致供过于求的局面。 在中国内地，从商业房地产的角度来看，我个人认为，真正的一线城市只有北京和上海，其他一些大城市虽然在人口数量、住宅价格等方面体现出一线城市的一些特点和水平，但从商业物业需求、租金水平、售价水平，包括每年需求量角度衡量，更多体现出二线城市特点，或是比绝大部分二线城市处于领先的位置，比如深圳、成都，我将其定位于“1.5线”城市。 深圳的市场情况介乎北京、上海和二线城市之间，它比绝大部分二线城市具有更高的商业房地产成熟度，但它不具备一线城市特点。从静态角度来看，目前全国不少三线城市，以及深圳这样的大城市，商业地产都处于非常庞大的供过于求局面。从动态角度分析，深圳正处于产业升级的重要节点，这个节点是中国改革开放以后整个产业升级和经济结构调整，包括习近平总书记到深圳考察调研，都有非常重要的象征意义。 作为中国经济改革开放排头兵的深圳，是一个被寄予厚望的城市，面临产业升级和经济转型等新机遇。新机遇会带来包括后海的建设、跟香港的整合、未来前海“特区中的特区”的体制性突破等等。这种定位和金融经济的发展，会带给深圳新的发展契机和产业支撑、需求支撑。我相信深圳在未来时间里面临新的发展期，会产生相当大的需求。深圳除了旧城改造，还有新园区建设，例如庞大的前海金融特区建设，会带来庞大的供应量。但现在对深圳是处于供过于求、供不应求还是供需平衡的状态进行评判，还为时尚早。 城镇化对商业物业的导向作用 商业物业发展，与国家整体发展趋势密切相关。中共十八大提出建设美丽中国的一大策略就是城镇化。毫无疑问，城镇化是中国房地产行业发展的新动力，是城市发展的核心驱动力，也对商业物业发展起着导向作用。 但是城镇化只是其他“三化”（新型工业化、信息化、农业现代化）的一种结果，其实质是工业化和产业化的过程。比如数以亿计的农民进入城市里，首先需要找到一个安居乐业的基础，有足够的收入，所以一个城镇化的过程是一个产业化和工业化的过程，先有了工业化、产业化，才能有城镇化。我相信中国新一届领导集体正在做的城镇化规划将有更多具体内容。 因此，中国的城镇化必须以促进实体经济发展为基础。城镇化政策引导和推动要从这些角度去体现。所以新一届领导集体在不同场合，从金融政策导向到经济工作会议都提出要加大对实体经济发展的支持。这是一个很重要的信号：中国经济必须回到实体经济层面，摆脱对投资驱动的依赖，通过实体经济的发展，老百姓才能有更多就业机会、就业岗位，才能找到安居乐业的基础，才可能有足够的信心和经济基础去消费，从而产生内部消费力，彻底改变中国经济的发展格局，这是城镇化的基础。从目前各方面信息来看，我还是充满信心。 城镇化本身不能依赖开发商大量投资房地产，尤其是三四线城市中并不具备房地产开发的基础。留意最近开发商动态会发现，两年以前看到有两个特点：一是“从商”，另一个是“往