苏宁江苏南京高淳房地产项目整体定位思考研究P详解.ppt

景观示意 售楼处建议 外立面示意 沙盘区 大厅 VIP洽谈区 THE END. * * 规划分析说明 作为低密度舒适型住宅，面对的客群对生活品质有较高的要求，更加看重项目的整体档次，所以建议增加独栋别墅，提升项目的整体价值。 通过将三层联排改为四层叠拼别墅，弥补独栋别墅减少的面积，且目前市场上此类产品因性价比高也较为畅销。 多层及小高层建筑沿市政干道排布，减少外部道路对内部别墅区的干扰，形成自然分隔。 产品类型技术指标分析 物业类型 套数 套数比例 叠拼别墅 108 12.12% 独栋别墅 15 1.68% 多层花园洋房 96 10.78% 小高层 672 75.42% 物业类型 套数 套数比例 联排别墅 56 6.93% 多层花园洋房 452 55.94% 小高层 300 37.13% 原规划方案 建议规划方案 经过初步测算，在做满容积率的基础上，建议方案更接近经济技术指标中的总建面积要求。 总结： 1、适量增加独栋别墅提升项目整体品质，面积建议为300-380㎡。 2、将联排别墅改为叠拼别墅，面积建议为200-280㎡，其总价控制较好，一二层可赠送地下室，三四层可赠送阁楼及屋顶露台，对消费者具有强烈的吸引力。 3、多层花园洋房仅作为过渡产品，性价比较低，建议以六层为主，减少配比。 4、为拉动刚性需求，逆市销售，规避政策，建议增加小高层比例，户型以两房两厅、三房两厅为主，配以部分四房，完善整体户型配比。 关于商业的基本点： 立足于为城市中央生活区做高精尖的配套。 打造城市高端休闲中心区，利用苏宁商业整合能力，定向引进高档餐饮、KTV、健身等。 高标准商业定位亦有利于带动门面房价格提升。 门面房需占一定比例，一为变现，二为丰富城市中央生活区的生活及商业配套。 规划细部建议 产品布局 地块西南方位，与宝塔公园相邻，原规划中布置多层和小高层，未能将自然景观很好的利用；建议在这块区域规划独栋别墅，充分利用自然资源，形成私密性较好的高档别墅组团，同时提升项目档次。 叠拼别墅组团 独栋别墅组团 考虑到商业对内部住宅的影响，南面不建议布置高档别墅，可以设置多层或小高层建筑。 小高层组团 商业 产品布局 商业 小区车行次入口的2F商业布置存有疑问，如此部分商业对内还是对外、后期如何管理、人车流如何组织等。 人行入口 建议人行入口道路不要正对建筑楼栋，避免建筑风水相冲，可将其拆分与两边建筑有机组合。 建议主入口对景处理以景观小品及种植形成重要的景观节点。 地下车库入口 地下车库通道建议沿地块边缘设置，避免车辆进入小区内部，增加不安全因素及后期物业管理难度。 不建议地下车库通道临会所布置，避免对会所的干扰，应将会所周边作为景观设计的重点。 会所 配合沿街商业需要，建议结合商业停车需求，进行地面车位设置。 产品风格建议 建议以欧式风格为主，如：英伦风格 在产品风格方面，不建议做中式风格建筑： 1、现阶段高淳市场并不成熟，客群多喜豪贵凸显的建筑风格，古朴典雅的中国风不易于现阶段的高淳市场接受； 2、出彩的中式建筑操作难度较大，需要较好的园林景观配合，才能营造较美的中式风格，操作不当，项目高端形象将受损； 3、市场暂未出现过中式住宅，有着较高风险。 1、英伦风格操作较为简单，风格容易形成 2、能体现出项目贵族之气，符合目前高淳市场消费风气 3、符合市场高端客群彰显身份、地位的心理需求 都铎式建筑继承了英伦皇室的温文尔雅的气质，具有浓厚的艺术气息，呈现充满诗意的建筑风格。 英伦风 古典与现代创新完美结合,让人们真正体验到16世纪英国传统贵族的生活风尚。 古朴又不失活泼的造型、流畅的线条、塔楼、精雕细琢的窗洞、门洞、红砖墙、特殊的露台设计、老虎窗、烟囱…… 一层采用蘑菇石立面，二层以上采用面砖立面(局部为外墙涂料)，彰显沉稳的贵族气息。 形体复杂起伏，构图中间突出，两旁对称，承袭了文艺复兴建筑的特点。 突出的交叉骨架山墙，彰显棱角间的艺术设计。 砖砌大烟囱，饰有装饰线脚，古典婉约。 凸窗设计，都铎建筑的亮点，精工细雕的典范。 案名启发： 案名的另一个思考方向： 苏宁·英伦中央 释义： 苏宁：突出项目品牌优势，暗示项目雄厚的实力背景与其它项目拉开档次； 中央：点出项目的区位优势，以及属于城市政务中央的独特资源，暗示项目与县政府毗邻，给消费者区域未来发展的信心，并且琅琅上口，易于传播。 美式风 美式风别墅汲取美国建筑大师赖特的建筑理念，打造与自然有机结合、具有独特气质的建筑。本案周边自然景观资源出众，此方面思考。 北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。宽阔延展的屋檐，用建筑表达了对城市发展的理解与认识，对人的尊重与推崇。这样更能与周边自然环境有机融合。 诗意的风景