沈阳北中街商业项目整体定位研究详解.pptVIP

建筑形态定位 多栋单体多层 花园式配套商业 PART 3 商业定位与经济测算 商业定位 经济测算 关键点（商业定位对项目整体未来发展前景的影响） 项目整体形象 企业/品牌形象 SOHO 酒店 精装公寓 自持商业 服务公寓 出售商业 企业永续经营与品牌持续发展—— 如何处理好项目出售型物业与自持性物业之间的关系，加强利好影响，避免多米诺骨牌式的坍塌效应，做好自持物业的经营管理，最终树立良好的企业与品牌形象。 L多米诺骨牌效应 Ex一旦处理不好出售物业最重要是出售商业与自持物业的关系，会导致多米诺骨牌式的坍塌，导致公寓销售与酒店整售与形象树立，从而影响项目的整体形象影响项目的溢价能力和经营持续性。 锐普PPT论坛转发学习参考，不得商用 3.1商业定位 案例研究—宽窄巷子 琴台故里，青羊宫，百花潭公园。与天府广场仅两站距离。 “最成都，慢生活。” 由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是成都市三大历史文化保护区之一。 是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。 业态构成： 宽巷子：以休闲本土特色的业态为主，如：龙堂客栈、老茶馆、川菜馆等， 窄巷子：以娱乐休闲具有国际特色的业态，如：星巴克咖啡、碎碟咖啡，艺术休闲、健康生活馆、。 井巷子：以旅游娱乐等为主要业态，将形成以酒吧、夜店、甜品店小型特色零售、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。 目标客群： 文化人，年轻人，以及高端加旅游消费者。 案例研究—南京1912 “京有三里屯，沪有新天地，宁有1912 “ 南京1912位于南京玄武区，环绕总统府，是具有典型民国文化意义的时尚休闲街区，占地近四万平方余米。受西风东渐之影响，民国时期的建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。街区拥有共和、博爱、太平、新世纪4个文化休闲广场。街区客日平均客流量1.5万人/晚，街区年营业额超2亿元。 业态布局： 19栋民国府衙式独立建筑形成“L”型分布。目前街区拥有52家风格各异的品牌商家，休闲、娱乐、餐饮业态三分天下。 目标客群： 城市精英、年青时尚人群、旅游人群。 特别说明： 现已成为南京时尚新品的发布集中地及名品展示地，每年活动策划50场左右。 项目名称 宽窄巷子 1912 建筑风格 北方胡同 民国独栋 文化特征 巴蜀文化 民国文化 商业特征 文化、休闲、时尚 夜南京、小资 目标客群 旅客、文化、年青、品质 城市影响 提升城市商业品质，成为城市商业名片 商业影响 丰富商业类型，主题商业示范 文化影响 商业融入文化而彰显特色，文化市场运作而更显活力 案例研究小结 建筑亮点 体验休闲 文艺展示 项目亮点 明清建筑风格的采用将赋予本案 历史的厚重； 体验休闲的理念将引领城市中产阶 级的全新消费理念； 东北评剧的重朔，将融合文化的 特质，在生硬的建筑空间内注入 活力； 项目档次 类型 档次 传统 现代 特色 底档 中底档 中档 中高档 高档 本案 中高档定位，兼顾部分高档商业需求 久光百货 恒隆百货 盾安新一城 中粮大悦城 沈阳商业城 新玛特 新隆 0101 中街沿街 明清街 能级 比例 类型 特征 主圈 50% 中街商圈人群 周边3KM内居住人群 城市中产阶级 次圈 30% 餐饮、休闲娱乐目的性消费人群 注重品质 追求特色 边圈 20% 旅游及商务办公人群 沈阳景点旅游人群； 具有较高的政务、商贸和商务交流需要及连带消费 目标客群 商业体量测算 中街人流量 (人次/天） 分流比例 实际消费比例 实际消费流量 （人次/天） 人均消费 （元/次） 租多比例 参考租金 （元/平米*天 预估体量 （平米） 预估年营业额 （元） A B C D E F G H K 400000 50% 10% 24000 40--60 0.3 3.5—4.5 ---- ---- 计算公式 H =D*E*F/G 可变因素说明 实际消费比例 人均消费 参考租金 10% 40—60（元/次） 3.5—4.5（元/平米*天） 以上三个数据，随着项目的成熟、收入的提升、及营业额的增长，都属于上升趋势。 依据： 客单价×人流量× 扣点（租金占比）÷租金＝体量 584000000 106666.7 4.5 0.3 80 20000 10% 50% 400000 511000000 93333.33 4.5 0.3 70 20000 10% 50% 400000 438000000 80000 4.5 0.3 60 20000 10% 50% 400000 365000000 66666.67 4.5 0.3 50 20000 10% 50% 400000 2920000