济南人防商业开发前期策划P分析.ppt

* 上海浦商投资管理有限公司 * 广场现状 广场位于城市核心，缺点是无明晰的主题，周边新开发项目形式不明朗。 * 上海浦商投资管理有限公司 * 洪楼广场周边现场实景 山大路： 山大路地处济南核心科技商圈，同时毗邻花园路中心商圈，沿街科技类产品集中，餐饮服饰业发达，周边租金水平较好，具备人防开发条件。 山大路路繁华路段为2300米左右，从花园路至解放路路止，长度适宜，周边商业发达，可有利支撑售价。 * 上海浦商投资管理有限公司 * * 上海浦商投资管理有限公司 * 山大路现场实景 小结 总体来看，济南市开发人防地下商业的分析如下： 优势：1、政府较为支持引进人防地下商业体；2、核心区商业资源丰厚；3、城市消费资源充足，市区人口过百万；4、现有的经四路人防商城以及英雄山人防商城的成功运营能为新人防商业带来极好地促进作用。 * 上海浦商投资管理有限公司 * 06 售价预估Price estimates * * 上海浦商投资管理有限公司 各路段开发售价预估 根据以上市场情况，济南商业市场较为发达，商铺租金较高、核心区缺少在售商业供应。城市核心商圈，按使用面积租金4~10元/㎡·天，按回报率8%核算，商铺预计售价为9000~22812元/㎡，修正后预估售价在12000~23000元/㎡之间。 洪楼广场地下售价预估建议：面市价预估为2-2.3万元/平方米 山大路地下售价预估建议：面市价预估为2万元/平方米 * 上海浦商投资管理有限公司 * Thank you！ * * 上海浦商投资管理有限公司 上海浦商投资管理有限公司 上海浦商投资管理有限公司 上海浦商投资管理有限公司 关于山东济南人防商业项目开发初步研判二〇一二年八月十五日 目录 城市概况 商圈分析 济南人防商业发展分析 项目选址分析 售价初步估算 * * 上海浦商投资管理有限公司 01 城市概况City status * * 上海浦商投资管理有限公司 济南简介 济南，中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，副省级城市，山东省省会。济南历史文化底蕴深厚，有着4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美誉，是象征中华文明起源的龙山文化发祥地之一，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。 * 上海浦商投资管理有限公司 行政区划 * 上海浦商投资管理有限公司 * 济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市： 济南市 市辖区：市中区、历下区、天桥区、 槐荫区、历城区、高新区、长清区； 县：平阴县、济阳县、商河县； 县级市：章丘市。 人口概括 根据《济南市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市常住人口为681.40万人。济南市是中国东部散杂居少数民族人口较多的省会城市，有49个少数民族，人口109299人，占全市总人口1.84%。其中回族占少数民族人口的88.79%，居住着回族、满族、蒙古族、哈尼族、朝鲜族、苗族、壮族、维吾尔族、彝族、藏族等十个少数民族占济南市少数民族人口的98.42%。 * 上海浦商投资管理有限公司 * 经济发展 2011年，全市完成生产总值4406.3亿元，比2007年增长58%，人均64331元；实现地方财政一般预算收入325.4亿元，比2007年增长107.3%；社会消费品零售总额2023.1亿元，比2007年增长83.4%；固定资产投资1934.3亿元，比2007年增长106.2%。 * 上海浦商投资管理有限公司 * ，加快金融、信息服务、商贸物流、文化旅游和商务会展五大区域性服务业中心建设，服务业占生产总值比重达到53.1%，现代服务业占服务业比重达到46.9%，分别比2007年提高4.3个和5.5个百分点。金融支撑作用明显增强，2011年末人民币存贷款余额分别达到8275.8亿元和6893.7亿元，比2007年增长103.7%和87.4%。 * 上海浦商投资管理有限公司 * 济南是山东的文化、教育中心。这里有国家教育部985工程、211工程的重点大学山东大学以及山东师范大学等一系列本、专科院校，每年为国家和地方输送人才。济南总共有44所高校，文化氛围极其浓郁，书店三五步之内必有一个，种类丰富齐全。近年来随着高校扩招趋势的展开，市区高校规模已经远远不能容纳众多的来济学子，自2000年左右，各高校开始扩建校区，距今为止已经兴建了长清大学城和章丘大学城。 * 上海浦商投资管理有限公司 * 小结 从宏观经济数据来看，结合该地区人口密度及人均收入水平，济南是适合投资开发地下人防商业的。 * 上海浦商投资管理