联华制衣地块策划概要.ppt

联华制衣地块策划报告 一.项目分析 （一）项目概况 1.位置 该地块位于安徽合肥经济技术开发区中部，临近安徽建筑大学南区。 2.项目技术指标 该地块占地面积约为150亩 绿化率=40% 容积率=3.0 建筑面积=22% 规划用途：居住 出让年限：70年 3.周边环境 附近有安建大，合肥师范学院等高校，还有好运锦绣年华，天门湖家园等众多社区。 4.交通状况 附近有148、601、31、605、901等多路公交车、乘公交到合肥市中心仅需一个多小时，到区域中心明珠广场更加方便快捷。 二.市场环境分析 环境细分 宏观市场综述：2014年外部经济环境整体平稳向好，但房地产市场确持续走低，后期受政策影响略有回升。 第一阶段是1季度，处于春节的传统淡季，市场成交尚处正常可接受区间 重点城市市场延续去年底以来逐级回落态势，市场成交比较低迷。尽管如此，但着实因为2013年同期基数 较高，业内依然认为市场成交尚处正常可接受区间。纵观1-3月全国各线城市成交量，多数城市除了同比有 所下降以外，与2012年、2011年、2010年1季度相比成交量仍有所上涨。 第二阶段即是2季度：成交无起色加速萎缩，市场进入恶化调整期 迚入事季度后，开发商推案规模和营销力度均明显提升，地方政府也纷纷出台救市政策遥相呼应，但依然 没有扭转市场颓势，市场形势不如如早先预期那样乐观，普遍认为二季度将逐渐企稳回升的情形并未出现 ，反而有加速萎缩的势头。 第三阶段即第三季度：受国家宏观调控政策以及对楼市限购松绑的影响，楼市出现回暖迹象，投资购房量增加，成交量也有所回升，人们购房趋于理性，刚性需求依旧旺盛。 新增供应 ：典型城市总体同比微降2%，一线与三 四线城市供应量创近几年同期新高 城市成交：典型城市成交总量同比跌23%，一线城市 成交萎缩幅度最大，三四线也是成交量较大萎缩 房价：整体开始回调，一线城市涨幅收窄，二线城市 涨跌互现 风险：城市新建商品住宅库存量上升相伴随的则是库存消化周 期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。 房屋面积：小面积紧凑型是中期的主力产品，两房和三房产品仍在 市场中牢牢占据着主力位置 合肥及经开区房地产市场环境分析 一.合肥市简介 政区划四县：肥东县、肥西县、长丰县、庐江县 四个开发基本情况 四区：瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区 合肥是安徽省省会，位于中国中部（北纬 32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖 之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西 、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是 全省政治、经济、文化、信息、金融和商业 中心，也是全国重 要的科研教育基地。 市区面积 1.14万km2 （城市建城区面积：360km2 ） 常住人口：752万人 （城镇人口：486万人 ） 四区：合肥高新技术产业开发区、合肥经济 技术开发区、合肥新站综合试验区、合肥巢 湖经济开发区 一市：巢湖市 合肥市简介 高速公路，四通八达 一环七射的高速公路 高速铁路，连接四方 高度发达的铁路系统，进一步加强了与上海，北京，广东等一线城市的联系 航空发达，连接世界 开通北京、广东、香港、澳门、新加坡，日本，韩国等多条国内外航线，4E级机场新桥国际机场正在高效运行。 合肥市简介 长三角发展协调会的会员城市 与长三角城市形成一体化通关 国务院批准在合肥建出口加工区 二.合肥房地产市场环境综述 合肥是安徽省内最大的城市，同时也是发展最快的城市之一，拥有众多的高等院校，每年都有大量毕业生选择在合肥工作就业，这不仅带动了合肥经济的发展，还给房地产业带来巨大的需求。同时，随着城镇化的推进，大量农村人口开始入住城市，而合肥无疑在省内是最具吸引力的城市，所以，合肥的房地产市场在今后几年依旧需求强劲。 三.合肥经济开发区经济分析 合肥经济技术开发区产业分布 日常消费品行业：以可口可乐、洽洽食品、日本花王、联合利华等为代表 家电产业：以长虹、美菱、美的，海尔、晶虹等为代表 制造业：以日立建机、合力叉车、熔安动力、合肥锻压等为代表 汽车行业：以江淮汽车、佳通轮胎、纳威司达等为代表 经开区房地产业及其环境 竞争环境分析 由于合肥的在建项目众多，而本项目属于中等项目，所以暂时只分析经开区附近与本项目有主要竞争关系的在建项目 万科蓝山花园 大富山庄 铜冠花园 华地.润园 万科蓝山花园 地理位置：合肥市滨庐州大道与紫云路交岔口 平均单价：9700 元/m2 主力户型：3房92m2 项目特点：项目位于滨湖新区庐州大道和紫云路交口附近，该区域教育资源丰富，环境优美，医疗设施完善，生活便利；项目本身高利用率，约92平米经典3+1房。缺点项目距离市区较远，目前周边的公交车不多，出行不便。 大富山庄 地理位置：合肥市蜀山区井冈路与振兴