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·市场分析 ·项目概况 ·项目竞争分析 ·客户群分析 ·营销策略 项目概况 项目概况表 整个项目住宅共分三期开发，首期开发位于项目滨江一侧的瀚江组团，共5栋高层，8栋洋房。 产品梳理 产品价值点 规划形态 规划的前瞻设计 产品价值点 户型 配套 名校云集、书香缱绻 提高消费层次和品质的学府商业街 客户群来源 客户群细分 客户群描述： 客户群对应 1、115平方米(洋房) 共同特征：较有经济实力；渴望事业成功，注重社交圈；追求身份认同，看重身份象征；注重居住环境，追求居住品质。 客户群产品对位 2、109平方米（洋房）112平方米（跃层） 共同特征：有一定经济实力；事业稳定，重视家庭生活；关注子女教育；置业注重项目地段和性价比。 3、100平方米（跃层） 共同特征：文化层次高，经济能力一般；对职业发展充满信心，敢消费；个性独特，追求时尚，对新事物有猎奇心理；喜欢攀比，置业比较随性。 4、92平方米 共同特征：看重性价比和生活方便性；对公共交通系统依赖度高；有一定的投资心理。 客户群总结 营销策略 营销目标 项目定位 有城市、有自然 背靠南山，面朝长江，集山水之灵气于一城，坐拥南岸最宽观景面，跨江大桥的修建，地铁的开建，城市最初的交通价值即将显现。区域未来规划的商业发展，预示着它将成为南坪区的新兴核心这是绝对不同于城市的拥挤与过度繁华，而是一种便利的、又自然宜居的。 营销策略 展示策略 扩大园林展示区，以恢宏、大气的品质展示树立品牌气势，提升产品价值展示和五星服务展示来建立产品差异化壁垒，让客户认同万科金域学府的产品价值 A、第一重建立差异化产品价值展示：样板间 进行品成本展示，突显产品价值 B、第二重打造精品园林：展示园林品质 强调园林展示区的品质，扩大展示区，做好精品展示 C、第三重五星标准服务展示：物业服务 强调五星标准物业服务展示，展示万科品牌物业价值 营销策略 样板间 营销策略 园林展示：及时对园林进行修补，提前展示小区内部景观营造所用的珍贵苗木增强品质感展示 营销策略 展示道具：制作PPT，将万科金域学府形象通过电子频进行展示，从品牌、产品、景观、物业、配套进行全方位展示项目大城生活的幸福感 物业服务展示：打造五星级标准化服务流程，通过服务的完善和 提升，让客户看到生活之美 推广策略 第一次推盘（3月15日）在保证产品丰富性的同时，控制推出房源数量，主要推出洋房，以保证开盘效果，形成良好的市场口碑（首次推盘的备选方案Y7#和Y8#） 第二次推盘（5月1号）核心点1#，2#，3#，在有一定客户储备的基础上亮相，一举奠定楼王形象，同时通过形象吸引和价格挤压推进其他楼栋的销售速度。第二次面积较大，稍后推出易树立产品高端形象的楼栋，同时能稳步拉开价格 机动推出4#，主要考虑3#楼房型与其他楼栋房源重叠，推出时间视3#楼销售情况而定。 1）媒体营销 目的：塑造本项目的品质标准，扩大项目知名度 桥头广告方案：嘉陵江大桥北桥头、长江大桥南桥头、菜园坝长江大桥南桥头、鹅公岩大桥西桥头 主要交通干道广告方案：南滨路5号地块内，四千米高速公路收费站、渝南大道、陈家坪汽车站、红旗河沟汽车站、成渝高速公路二郎段 商圈广告方案： 南坪步行街、解放碑步行街、大坪、观音 桥、三峡广场 临时广告位：沙坪坝、杨家坪、上清寺、福利社、北滨路沿线 公共交通广告设置方案 公交车和轻轨成为了连接各大区域的纽带，也大部分重庆居民出行首选。当乘坐公交或者轻轨时，消费者能够注意到所投放的广告，能起到较理想的宣传效果。在公交车座椅后背、轻轨投放项目典型户型以及在公交车和轻轨上的电子屏上投放宣传广告 线路规划：为了在项目亮相及开盘期发挥广告的轰动效应，所选用的公交车及轻轨路线应覆盖全城所有重要商圈及人口密集区，如413、418、503、181、461及轻轨1、3号线路 其他媒体： 报纸杂志媒体：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报、时代信报、蓝筹地产 网络媒体：搜房网、华龙网、新浪房产、官方微博 广播媒体：重庆都市频道 影院媒体：UME、星美、环艺院线媒体 2）体验式营销 目的：吸引目标客户群注意，了解项目配套，从而产生购买行为 景观体验专区：结合景观示范区景观布置，提前展示小区内部景观营造所用的珍贵苗木 商业街体验：加大招商投入力度，引进高端品牌餐饮，为高端客户提供冬季的消费情境体验 在商业街招商到位之前，可利用该商业街不定义举办一些展览和商业活动 3）圈层营销 营销对象：银行VIP会员，4S店会员等； 销售手段：会员活动、定向推介、短信和资料