星河丹堤结案总结(主笔孙会)技术方案.ppt

写在前面 星河丹堤是一个深圳同事都知道的名字 5年来，市场沉浮 那些在丹堤留下足迹和荣耀的人 如今已奔赴各地前线 今天 希望通过我们的总结和梳理 能够还原一个实实在在的星河丹堤 还原在世联陪伴下的丹堤的足迹 向世联 向世联同事致敬！ 项目基本数据 措施3：复制前期业主维护模式，每周进行小型的业主圈层活动 1 措施4：复制前期品牌嫁接模式，利用星河系自身优势，实现集团内的资源流动 向业主赠送丽思卡尔顿洗浴套装 开通业主巴士，免费送达cocopark 社区穿梭自行车 1 成功模式的微缩（成本的降低）与复制 持续不断的圈层维护 1 小结： 规划设计阶段（2004-2005.4）——用营销的视角指导设计 营销筹备阶段（2005.5-2006.4）——知名度和美誉度的提升 别墅起势（2006.7-2007.4）——正式开售，更高的价格实现 高层销售期（2007.5-2008.8）——淡市中的销售提速 别墅收官（2008.9-2008.10）—— 重启热度 尾盘消化（2008.9-2009.12）—— 热度延续 “清理门户” “煽风点火” “趁火打劫” “火上浇油” “薪火燎原” “炉火纯青” 1 2 大盘营销各阶段中世联的价值 前期土地价值的最大化 销售期操盘策略的执行 前期土地价值的最大化 2 2004.11.29-2004.12.28 星河引入世联，世联的贡献： 锁定中产客户群体； 锁定总价段250-380万的市场空缺TH产品为本项目主力产品； 建议TH的具体产品形式（联院TH和六甲式TH）； 2004.12.30 研究市场偏好户型，针对各类产品设计的基本要求和溢价点进行建议： 2004.12-2005.1 规划设计任务书前，世联的贡献： 根据地块价值和营销节奏，将地块划分为多个组团，并确定各组团指标区间； 确定开发分期和启动区规模及指标； 确定所有重要营销展示点； 确定所有需通过规划规避的问题； 将以上的讨论和思考汇总为规划设计任务书的重要设计原则，指导设计院设计； 2005.2.15 容积率由1.0调整至1.8，世联的贡献： 组织重新划分地块，确定指标； 针对多个方案进行经济测算，以判断是否适当减少容积率更益于提升项目整体价值 2005.5 春交会后，世联感知市场迅速向好，立即建议调整产品定位： 项目产品定位由原来的适合中产群体购买上升到追求产品舒适度和社区感； 2005.8 针对最终的产品设计，进行核查，并针对风险进行提示和建议： 规划设计前 规划设计中 本部分摘取了部分王伟总、邓总《星河丹堤案例分享》内容 贡献1：经济测算，确定以TH为主的产品定位最为经济 2 ——节选自2004.11.29，《财富梦想》定位及物业发展建议汇报稿 2 ——节选自2004.11.29，《财富梦想》定位及物业发展建议汇报稿 贡献1：经济测算，确定以TH为主的产品定位最为经济 贡献2：基于市场，再次论证产品以TH为主的正确性 2 ——节选自2004.12.28会议纪要 2 贡献2：基于市场，再次论证产品以TH为主的正确性 ——节选自2004.12.28会议纪要 ——节选自2004.11.29，《财富梦想》定位及物业发展建议汇报稿 2 贡献3：基于客户和市场，建议具体产品形式 ——节选自2004.11.29，《财富梦想》定位及物业发展建议汇报稿 贡献4：基于客户和市场，建议产品面积 贡献5：研究市场偏好户型的基本特征；研究户型创新点 通过客户访谈，和对市场上客户接受度高的产品的研究，发现户型设计必须满足的设计点，和能带来溢价的产品创新点，以指导户型设计 ——节选自2004.12.30规划产品板块建议 户内花园：15平 观景阳台：20平 夹层空间、景观卫生间中西厨房 赠送户内花园，观景阳台车位配比1：1 80-140 小高层（六甲） 地下室：40平 花园：30平 阁楼露台：20平 中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等 赠送半地下室、花园（或阁楼露台）、内庭院（天井）车位配比1：1 160-180 叠层TH 地下室：50平 屋顶花园：40平 露台：20平 中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等 赠送半地下室和（屋顶）花园（或阁楼露台）、内庭院（天井）车位配比1：1 180-200 六甲TH 地下室：60平 私家花园： 不小于40平 阁楼露台：30平 景观卫生间、中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等 赠送半地下室和私家花园、阁楼露台内庭院（天井）车位配比1：2 180-200 合院TH 地下室：50平 花园：不小于40平 阁楼露台：30平 景观卫生间、中西厨房、宽HOUSE、阳光SPA等等 赠送半地下室和花园（或阁楼露台）、内庭院（天井）、前后私家花园车位配比1：2 180-220 联排TH（水岸） 地下室：80平 花园：