房地产税务检查(下)技术分析.ppt

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(下） 钟必(云中飞） 2014年3月 第二部分 成本税收政策解读与税务稽查技巧 计税成本支出的6大内容 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号? 第二十六条 房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号? 土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 31号文第27条 为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等 。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 31号文第27条 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号 建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 31号文第27条 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号 基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 31号文第27条 开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号 公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 31号文第27条 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号 开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。 为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 31号文第27条 为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 。 关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知?财会[2013]17号 借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。 房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的，可以比照建筑企业设置有关成本项目。 土地成本虚增检查 重点关注： 股权溢价进入土地成本 股权转让的实质：税负转移、风险转移 企业股权溢价进土地成本的手法 虚开建筑、设计、咨询发票 北京地税第二稽查局案例 关于印发《广州市地方税务机关代开发票管理办法》的通知穗地税发［2007］72号 ? 第十二条经济实体发生经济纠纷，经法院判决取得的执行款（不包括退回的诉讼费），由法院代为负责执行的： 　　（一）纳税人已领购与其经营业务范围相应的发票，应自行开具发票给法院；纳税人没有领购与其经营业务范围相应的发票，则凭取得有关法定的执行依据（包括判决书、裁定书、法院调解书、仲裁决定、强制执行公证书等法律文书）到税务机关申请开具发票。 　　（二）对法院判决的执行款应区分国税、地税的征管范围，属于我局征管范围，按有关规定办理开具发票。 土地置换问题 A公司几年前以1亿元