如何选择好的项目分析报告.pptx

如何选择好项目;目录;1、收益与风险永远并存 投资就是控风险。房地产开发周期长，影响收益实现的风险众多： （1）市场风险：宏观调控、区域供需或结构是否健康； （2）政策风险：调控政策、规划审批、税费政策； （3）开发风险：土地手续、拆迁、设计、建设、销售； （4）其他：合作项目管理风险;2、要用动态的眼光看投资 投资是在有限的时间内要实现最大的效益，不能简单以静态收益衡量项目好坏。 充分利用财务杠杆，尽早收回股东投资。 重视资金的机会成本，提高资金周转效率。;一个简单的例子，同为总投资10亿元（地价4亿元）的项目: 究竟哪个项目盈利好，好在哪？ ;关注两个重要时间点： 1、收回股东投资 2、经营性正现金流 ;3、现金流！ 房地产行业属于资金密集型行业，开发各阶段对资金衔接要求较高，现金流是否稳定关系到房企生死存亡。 公司定位以销售为主的开发模式。此种项目主要销售产品要盈利，资产价值不能虚高。项目自身开发完需要正现金流，重视现金利润。贯穿房地产开发的各环节：投资立项、规划定位、开发建设、销售定价等。 优质公建资产认真评估后，作为自持可经营性资产，看重未来是否有稳定租金收益； ;房地产开发：指在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。房地产开发的产品是指依附于土地上的建筑附着物。 土地是房地产开发的最主要原材料。“土地为王”的概念从来也没有改变。