商业部分定价细分要点解读.ppt

奥运村项目·商业部分建议 2005.6.23 项目所处位置示意 项目定位 社区商业的特点 商品及功能定位 商品及功能定位依据 经营模式 项目商业价值划分说明 一层平面图 二层平面图 三层平面图 四层平面图 商铺间隔建议 大、小商铺间隔的对比分析 商铺间隔具体建议 商铺间隔具体建议 商铺组合及空间格局安排的建议 业态划分范围 一层业态规划示意 二层业态规划示意 三层业态规划示意 四层业态规划示意 项目定价依据 各层价格建议 完 招商价格表 价格定位 　　以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时作一个适当的调整，务求令整体价格合理。 　　制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。 　　根据项目目前的租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上考虑。 　　项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象， 　　为日后的销售及发展打下良好的基础。 项目定价策略 　项目价格定位在后期招商及推广中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映，对项目的销售速度起着制约作用。因此，我们针对本项目的定价方向作出如下分析及建议： 依据一：本项目价格处于区域内价格竞争相对较小的范围 根据区域当前主要竞争项目的单价对比表，可以看出大多单价在20000-33000元/平米的价格区间中，且项目自身条件从实际情况来看，奥运所带来的区域整体升值潜力是无庸置疑的。而本项目当前面临的市场竞争极为激烈只是阶段性的表象，所以从长远的战略眼光来看，我们建议本项目的未来价格定位应当超出同类产品的平均水平。 依据二：此价格定位符合本项目的市场定位 此价格区间不仅能够使本项目具备极强的综合竞争优势，同时也符合住宅部分本项目高档社区的项目市场定位，也符合发展商的预期利润目标。 影响商业租赁价格因素 价格建议 商业业态 商业品牌 地 段 高：银行、电信 中：中、高档餐饮 低：咖啡厅、票务、邮政 价格建议 市场：0.5-0.8元/平米/天 　　考虑本项目区域未来极大的升值潜力及项目自身的地域唯一性． 建议商业租金：0.6-0.9元/平米/天 按照租金反推法，租金按0.9/平米/天，投资回报率按10%计算，销售均价为： 0. 9元/天·㎡×365/10%=32850元/㎡ 销售定价：以开发商资金成本及利润为参考依据由物业类比、市场反推法进行计算 租金定位：采用市场类比法 租售价格定位支持 租售价格建议 租金定价 销售定价 7000-12000 10000-19000 12000-25000 15500-33000 4F 3层 2F 1F 周边在售商铺的价格（元/㎡）调查 综合区域市场现时在售楼盘的资料以及本项目实际情况，结合区域及本项目未来远景预期水平来看，我们认为以下本项目的价格定位是贴近市场的。 14000 21000 27000 33000 均价（元/㎡） 4F 3F 2F 1F 开发项目 * 项目研究　　 目录 商业规划 价格定位 项目研究　　 项目所在位置 社区内部 快速路 国家森林公园 　　本项目商业规划为3万平米，从项目整体规模上考虑，建议商业定位为以满足本小区入住客户为主的社区配套商业，其次考虑其商业辐射性。　　　　　　　 　　同时由于本项目商业部分较好的单体设计，相信未来能够形成较强的商业密集度和商业氛围。 根据地理环境、商业现状及未来机遇，项目总体定位如下： 以满足本社区需求的社区配套底商为基础 集餐饮、休闲、购物、生活服务为一体的社区MALL 以辐射周边社区为补充 　设置新型社区购物中心或邻里中心（集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心）、社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。 方便社区居民日常生活 　　是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。列入社区（居住区）商业重点建设的区域是：人口规模达到3—5万人，服务半径在200—500米的居住区。 　　一般以一两个中型超市为骨干，辅以理发、洗衣、杂货、餐饮、便利店等。采用距离和人口分布相结合的方法，主要以规划人口作为依据计算。 是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。