商铺山东省昌乐宝都大世界项目营销策划分析报告.pptVIP

上海联基 A、目标 建立以售楼部为中心的“精神堡垒”，进行精美的现场广告包装{室内布置、室外小品、围墙广告、飘空气球、罗马旗、布幅广告等}，并结合6月份奠基仪式及项目推介会；7、8月份 -《教育前线---学校署期消夏争霸论坛》；9月份 –开盘销售；10月份的房展会；借助户外广告的空间延伸，发布巨幅广告公开〖宝都大世界市场〗，在昌乐迅速打造项目形象，建立项目知名度，号召消费；6月份举行奠基仪式及盛大的项目推介会，9月举行盛大的开盘仪式，短期内引爆人气。 1、地面广告系统的渗透 上海联基 B、内容： 1、地面广告系统的渗透 上海联基 [地面广告系统的渗透 ] 上海联基 [地面广告系统的渗透 ] 上海联基 以DM直投为主，《潍坊日报》等为辅，相互呼应，构筑全方位平面广告覆盖系统；通过“宝都大市场市场商铺卖火了”的系列炒作，结合项目卖点提炼“绝世旺铺”的主题，展开丰富多彩的系列化广告炒作，以便抬高本项目的房价（附加值）。 2、中空广告系统的覆盖 上海联基 高空广告系统的覆盖—— 以当地的电视为载体，以新闻和软新闻为武器，热点不断，话题不断，重复传播，大大提升项目的市场影响。如：通过与昌乐县宣传部、教育局以及学校联合，举办学生、教师博奕大赛（具体项目街定），提升项目的知名度和美誉度。 3、其它广告系统的辅助 上海联基 [概要：建立立体化传播网络，形成全方位，有空间，有层次，交替性的广告传播效果，全面覆盖引爆市场。] A、???售楼部内外侧包装 B、???户外广告的延伸 C、???媒体炒作方式 D、???电视台新闻宣传各类造势活动 E、???现场三维动画 F、???产品推介说明会 G、???硬广告炒作：把核心卖点用广告表达 H、??活动推广：内部认购、正式开盘、“明星楼盘”推荐活动 I、???宣传单页、楼书制作：精美的宣传单页与楼书有利于增强消费者对本项目的直观印象 4、整合推广 上海联基 地面传播系统的渗透—— 上海联基 中空广告系统—— 上海联基 高空广告系统—— * 昌乐宝都大世界项目 营销策划报告 2007-04月 上海联基 上海联基 一、项目介绍 二、项目价格策略 三、总体营销推广方案 四、营销策略 五、销售推广实施计划 六、销售人员培训 目录 上海联基 （一）昌乐商业市场综述 （二）项目介绍 （三）项目SWOT分析 一、项目介绍 上海联基 项目规划用地面积54623平方米，约合81.93亩地；规划总建筑面积76803平方米，容积率1.4，其中商业面积56567平方米，692户，住宅面积20236平方米，208户。 宝都大世界市场位于方山路与利民街东北侧，三面临街，属传统商业氛围浓厚区域。 打造昌乐第一大多业态组合、“一站式”服务的综合性商业市场。 （一）项目概况 上海联基 项目分2期进行开发，1期开发范围为，安置区域+A、B区域，共计　　平方米＊（其中样板区8000平方米），可售面积　　平方米，一期开发周期为2007.6.30-----2007.2.30，其中样板区域开发周期为2007.12.30。 上海联基 （二）我们的目标客户 按客户购买目的来分，目标客户包括3大类： 上海联基 优势分析（S） ⑴地段优势 ⑵交通优势 ⑶政策优势 ⑷业态功能组合优势 ⑸规划建设设计优势 劣势分析（W） ⑴项目位置限制了一些业态，如板材，汽修等； ⑵昌乐无市场概念，内街销售存在相当压力； ⑶四大业态均无集中市场，经营分布零散，不易一次集中，形成市场。 (4)拆迁周期过长，局部市场出现疲软。 （三）项目SWOT分析 上海联基 机会分析（O） ⑴昌乐城市规划，拆迁力度加大，原有商业业态功能面临调整； ⑵四大业态功能组合，适应市场业态需求； ⑶目前昌乐商业项目营销手段落后； ⑷拆迁因素导致项目购买、租赁需求； ⑸政府支持力度，通过政策引导经营户进驻； ⑹招商经营户大批进驻，一期样板区域火爆经营； ⑺低开高走价格策略控制； ⑻营销各阶段促销策略的效果； ⑼入市时机的控制，避免与大批商业项目直接竞争 ⑽昌乐撤县划区，东风街与宝通街开通，提升项目价值。 威胁分析（T） ⑴市场供应量膨胀，竞争激烈； ⑵昌乐资金外流，人才外流，投资意识的淡薄； ⑶现有商业的运作不成功，威胁投资意识； ⑷目前商业经营租金较低，经营成本不高，影响商户进驻； ⑸项目距豪德光彩贸易广场较近，对客户进驻影响较大； ⑹宝通街与东风街开通，昌乐消费者到潍更加方便，威胁市场形成。 上海联基 二、项目价格策略 （一）定价考虑因素 （二）销售价格建议 （三）价格推广策略 （四）付款方式建议 上海联基 （一）定价考虑因素 1、制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变