郑州惠济区保利项目定位及物业发展建议(深圳泰辰)129页要点分析.pptx

保利项目定位及物业发展建议 [事业三部] 2012年12月21日 报告思路框架 第一章 “群雄逐鹿”篇 借势造势，大局中树立项目地位 1.1项目运行背景（区域现状、规划、前景） 1.2项目属性界定 第二章 “顺市而为”篇 基于市场变化及需求，精准项目定位 2.1整体市场分析 2.2项目定位（战略定位、客户定位、产品定位） 第三章 “出奇制胜”篇 勇于创新，打造特色产品体系 3.1物业发展建议 3.2产品创新建议 1.2项目属性界定 1.1项目运行背景（区域现状、规划、前景） 借势起势，大局中树立项目地位 “群雄逐鹿”篇 第一章 第一章 郑州惠济区 惠济区是郑州市6个行政区之一，位于郑州北部、黄河南岸，总面积232.8平方公里，人口20.1万，辖两镇、六个街道办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术产业示范区两个开发区。 惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉 ，已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。 惠济区区位分析 惠济区政府 7.9公里 文化路北环路 惠济区政府 13.2公里 郑州火车站 7.9公里 13.2公里 惠济区位于郑州北部，离市区中心距离13.2公里，目前该片区为郑州居民 休闲、度假、居住的首选之地。 建立以旅游业为主导，文化创意、高端服务、商贸物流、都市农业和现代工业六大产业为支撑的现代产业体系。 “一中心三带五组团” 高标准规划发展新格局 “一中心”，即郑州市的城市次中心，以天河路与北四环交叉口为中点，在西起天山路东至文化路，南起开元路北到绿源路的11平方公里范围内打造成具有惠济区生态特色的郑州市城市次中心。推进城中村改造和合村并城。 “三带”，即黄河、大运河、贾鲁河三条景观产业带，充分利用这三条河优越的生态资源辐射带动两侧发展的同时，按这三条河对全域的自然分割，按这三条河对全域的自然分割，进行整体规划、分片布局。 “五组团”，即综合商务中心组团、长兴路组团、花园口组团、大河路组团、古荥组团，充分发挥各组团自身的一切优势，进行具体规划发展，形成各自特色。 惠济区规划分析 惠济区目前定位为宜居、宜业、宜游的滨河田园新区，目前贯彻“一中心三带五组团”发展规划。 公路：亚洲最长的黄河公路大桥南北贯通，310高速公路、107国道、江山路（豫68）、大河路、郑花公路、郑州北环道穿境而过； 铁路：是京广、陇海两大铁路干线和107、310高速公路的交汇点，陆路交通呈“双十字”型； 航空：距郑州国际航空港仅20分钟车程。 地铁：地铁二号线北起惠济区中心。 快速路：京广快速路二期将与天河路相连，成为贯通郑州南北的大通道。 惠济区交通分析 京广快速路二期目前修建中 地铁2号线预计2015年通车 惠济区交通对内对外十分便利，纵向四条市级干道贯穿南北。随着城市版图的外扩，该区域将会成为核心城区。 惠济区虽对高新技术产业引进有一定的规划但目前产业主要为初级加工及，本项目具有地价低，距离黄河较近的优势，对惠济区相似农业加工、生态休闲类产业有一定吸附能力。未来加大休闲旅游、文化创意、速冻食品等主导产业发展力度。 一是依托思念、三全等大型企业，延长产业链条，壮大速冻食品行业，打造全国最大的速冻食品基地。 二是通过工业的、生态的、景观的理念来发展都市农业，做精休闲渔业和休闲旅游业。 三是加快城中村改造和合村并城步伐，大力发展高端地产。 四是依托河南省规划设计研究院、郑州动漫基地等项目，做强以动漫、软件为主的文化创意产业，壮大经济总量。 惠济区产业现状分析 惠济区目前以农业加工、生态休闲产业为主，未来将会加大休闲旅游、文化创意、速冻食品等主导产业发展力度。 惠济区房地产开发分析 惠济区政府加大了合村并城进程以及多个城中村改造，众多房地产大鳄纷纷进驻，未来该片区房地产市场竞争激烈，区域认知度也会得到提升。 序号 规划项目 开发商 规模 容积率 密度 1 杨庄改造 美景 500多亩 ≤3.8 25% 2 弓庄村改造 正弘 350多亩 ≤2.55 25% 3 花园口镇改造 建业 700多亩 ≤2.5 25% 4 金洼村 高屋 35亩 ≤1.6 28% 5 弓庄村改造 正商 800多亩 ≤3.2 20% 6 毛庄村改造 民安 1100亩 —— —— “群雄逐鹿”，未来片区竞争激烈，如何掌控大局， 树立项目的地位？ 那么，首先了解自己？ 项目处于惠济区，为城市核心辐射范围内，交通便利，区位优势有助于项目价值的实现。 项目目前周边配套不够完善，医疗、金融配套缺乏；但因临近北大学城，教育氛围浓厚，教育机构配套较为完善； 项目区域：项目隶属惠济区，属于传统别墅