郑州乐町墅海派风情项目营销推广方案要点分析.ppt

综述 本项目整体价格走势为：低开高走，以低价格入市，随着销售的进行，不断调整价格。低价入市不等于低调入市，相反建议本项目以高姿态入市，充分做好前期推广方面、包装形象方面及产品品质的投入方面，给客户一种物超所值的感觉。 5、各期价格策略 6、阶段价格走势 销售阶段 开盘期 强销期 持销期 尾盘期 价格升降率 —4% 0 +4% —1% 注：项目开盘后的各阶段价格呈曲线向上爬升状，最终整体均价要实现7500元/平方米。 开盘期 第六章 项目推广策略 一、项目营销策略制定 二、项目各阶段营销工作内容确定 一、项目营销策略的制定 本项目针对目标客户的消费心理，采取更具有直效性的销售策略一举击中要害、迅速地激发起购买欲望，才可能达到理想的销售效果。 根据目前没有接待中心，销售人员无法正常积累客户，所以采用主动出击的销售方式，采取全员销售、渠道网络的销售方式，如重点路段单页拦截、周边商圈商户登门拜访、写字楼拜访、明信片方式邮递目标客户群、休闲娱乐场所递送宣传物料等方式寻找目标客户。 根据工期进度建议一批房源11年4月认筹，5月底开盘。二批房源11年7月底认筹，9月初开盘。9月中旬商铺认筹，10月底开盘。11年底销售率100% 由于销售时间只有9个月，每个月要平均销售60套，任务量大堆销售人员来说是一个巨大考验，整个团队要不断的激励，调整。通过阶段总量控制，保持供不应求旺销势头，另一方面不断制造市场项目的热销态势，从而达到预期目的。 1）营销战略 2)营销战术 3）营销策略 售楼处的传播 入市时机的选择至关重要，良好的开始是成功的一半，综合考虑以下几方面因素： （1）项目可售时间;根据郑州市房屋预售管理规定，高层项目工程进度应达到5层才准预售，因此入市时机应根据工程达到房屋房屋预售条件的进度而倒推。本项目的工程进度如下表： 时间 2010年12月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 工程进度 开工奠基 出正负0 地上三层 地上六层 根据工程进度可预售时间在2011年5月，选择在预售前2—3个月入市宣传、认筹在4月份，售楼处蓄客期较短，所以在前期做好充分准备工作。 （2）准备充分后入市：本项目的自身卖点不多，且周边环境差正式发售前必须在售楼处、样板房、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、展板等销售物料齐备的情况下入市，才能彰显出项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。 二、项目各阶段营销工作内容确定 1、入市时机及预热期 （3）无造势不入市：在房地产市场如此激烈的竞争态势下，入市前的宣传造势与形象在展示对前期的销售及客户心具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势、能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。 （4）销售旺季入市：一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售是非常关键的。通常是3-5月、9-11月为黄金销售时段。 （5）有目的地入市：根据开发商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率 （6）有控制的入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，好房迅速被抢尽、劣房挤压的局面实现均衡、有序的销售目标。 综合以上因素，建议本项目的内部认购期定在2011年4月，开盘时间定于5月底（可根据预售证取得时间而调整） 预热期内项目处于市场从陌生到认知的阶段，所以该时期推广的重点应放在品牌宣传导入和将产品开发理念与目标客户群进行有效的沟通，从而在目标市场中取得一定的影响力，为项目销售做好人气储备。 本阶段重点的营销工作如下： 针对郑州市各大影院，做好片花发布 针对客群特征，利用短信平台宣传产品 明信片形式直投目标客户群 在项目周边各主要地段、商圈、公园派单及附近商户、单位、写字楼主动拜访 针对项目所在区域的订报用户、做报纸夹页、报广、电台广播、写字楼电梯海报、插花 接待中心装修完毕、样板房、看房通道、工地现场形象包装、附近沿途道路道旗包装、导视系统及销售物料全部到位 配合相应的活动，举办LOFT产品说明会、面向社会举办“情系乐町墅-----我爱篮球杯”活动 活动详解 预热期 情系乐町墅------我爱篮球杯 LOFT产品说明会 LOFT产品的起源、文化、本项目产品说明及核心卖点。目的一方面让前期积累客户觉得项目有新的进展，很快就要开盘另一方面让客户更深入的了解产品，从而产生浓厚的兴趣及购买欲望 首先篮球是很多年轻人喜欢的运动之一，年轻人是本项目重点客群。活动面向社会征集凡热爱篮球者都可参加，通过比赛，竞