營建業稅務與會計實務建築開發業經營型態兼論租稅規劃及營業稅.docVIP

?? 建築開發業經營型態兼論租稅規劃及營業稅申報問題 壹、建築開發業之經營型態 建築開發業俗稱建設公司，係以委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租或出售為主要業務；其經營方式因建築基地之取得方式不同而區分為： 一、購地自建：係建設公司自行出資購地，委託營造廠商興建房屋出售，購入土地時列為「營建用地」，興建房屋時轉列「在建土地」，興建完成之餘屋轉列「待售房地」，屬流動資產中之存貨，異於一般營利事業購入土地係列為固定資產。 二、合建分屋：係指建方提供資金，他方（地主，通常為個人持有，亦有一般營利事業持有）提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。 三、合建分售：係指建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後銷售時，土地部分由地主以自己名義出售並與承購人簽訂「土地買賣契約書」；房屋部分由建方以建設公司名義出售並與承購人簽訂「房屋買賣契約書」，並自行收取土地價款及房屋價款。實務上可將所有款項交由建方統籌收付，此時有關代收代付部分，在帳務處理上會出現代收代付款，其相關收付記錄與銀行存款之資金流程宜明確配合。 四、合建分成：係建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主之土地與建方所興建之房屋應由地主與建方共同具名或分別與購屋者簽訂契約並按比例（成數）併同出售，銷售總價中地主所分配到之成數屬地主所有係土地款；建方所分配到之成數屬建方所有係屬房屋款；除上述售價方成外，尚可以利潤分成，現行所得稅法對此合作建屋型態尚乏明確規範。 五、共同投資興建：係兩家以上營利事業（建設公司）共同出資，共同為起造人，與地主共同合建（或購地自建），於投資興建前向稽徵機關報備核准，共同處理相關事務，並依出資比例共同分攤工程成本及費用，各自依其比例開立統一發票以計算損益。 六、買賣成屋或土地：係指建設公司購入土地或建築完成之房屋，再行出售，與一般買賣業無異，購入時應以「待售土地」及「待售房屋」列帳，資產負債表應列於流動資產項下。 七、個人建屋：係指一個個人（自然人）或數個個人名義購地投資興建房屋出售，或以個人名義提供資金與其他地主合作興建房屋出售，其係以自然人建屋出售，即屬個人建屋。 1.民國81年財政部為更明確規範有關個人建屋出售者之課稅問題，規定建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自81年1月31日起，經建築主管機關核發建照執照者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者屬個人建屋外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅（81.1.31台財稅第811657956號函）。 2.民國84年及87年更進一步規範合建分屋案件之地主，除以持有一年以上自用住宅用地與建設公司合建，並出售分得之房屋可免辦營業登記，課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記；房屋部分應課徵營業稅及營利事業所得稅，土地部分仍免營業稅及營利事業所得稅（財政部91年3月13日台財稅第0900454904號函）。 3.民國95年財政部針對個人以營利為目的，購買房屋或法拍屋再出售符合（1）設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。（2）具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。（3）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。（4）其他經查核足以構成以營利為目的之營業人等四個條件之一者，自97年1月1日起應依法課徵營業稅。（財政部95年12月29日台財稅字第09504564000號令） 貳、建築開發業之租稅規劃： 一、房地售價比例規劃之原則： 1.建設公司自推案至完工常耗時多年，在規劃階段對適用型態、房地售價比例、房地交換比例等項目影響最為深遠，特別市對租稅之影響，其中除適用推案型態（自地自建、合建分屋或合建分售）外，就屬房地售價比例之影響較大，因此大多數建設公司在推案前會確定房地售價比例，尤其是預售屋銷售即應依法開立發票。 2.一般建設公司在做房地售價比例之分配，即房地銷售價格之分配時會參酌下列比例或數據再擇定房地售價比例： a.房地交換比例。 b.實際投入成本比例。 c. 政府機關頒布之同業標準。 d.房屋評定標準價格與土地公告現值之比例。 3.上開數據中使用最多者應是房屋評定標準價格與土地公告現值之比例，其既是稽徵機關適用之底限；惟在規劃階段房屋評定標準價格通常尚未完成，可以建築執照上之造價取代（實務上建築執照上之造價會略高於房屋評定標準價格），與土地公告現值比例作為房地售價比例訂定之參考標準。 4.上開依建照上之造價與土地公告現值之比例，是實務上決定房地售價比例之參考標準，再配以預估損益表（估算課