土地增值税讲稿2013-11-27介绍.docx

（更多精彩内容，请登录 房地产会计网 中国房地产会计行业第一人气门户） 目 录  HYPERLINK \l RANGE_A1_K9 一、土地增值税清算的背景………………………………………………………………………………………1  HYPERLINK \l RANGE_A1_K10 二、土地增值税的清算条件（国税发〔2006〕187号）—两种情形…………………………………………2  HYPERLINK \l RANGE_A1_K11 三、土地增值税的清算期限—90日内……………………………………………………………………………3  HYPERLINK \l RANGE_A1_K12 四、土地增值税清算的工作流程…………………………………………………………………………………3  HYPERLINK \l RANGE_A1_K13 五、土地增值税的清算单位………………………………………………………………………………………3  HYPERLINK \l RANGE_A1_K16 六、土地增值税清算资料的收集和准备 ……………………………………………………………………… 4  HYPERLINK \l RANGE_A1_K17 七、土地增值税清算工作的进行…………………………………………………………………………………5  HYPERLINK \l RANGE_A1_K18 八、税收优惠政策…………………………………………………………………………………………………21  HYPERLINK \l RANGE_A1_K19 九、特殊交易行为的征免 HYPERLINK \l RANGE_A1_K18 …………………………………………………………………………………………21  HYPERLINK \l RANGE_A1_K20 十、核定征收的情形—六种………………………………………………………………………………………23  HYPERLINK \l RANGE_A1_K21 十一、房地产开发的简要开发流程………………………………………………………………………………23  HYPERLINK \l RANGE_A1_K22 十二、案例分析……………………………………………………………………………………………………24  HYPERLINK \l RANGE_A1_K23 十三、土地增值税纳税申报表及填表说明—接【案例3】讲解………………………………………………32  HYPERLINK \l RANGE_A1_K24 十四、土地增值税征管和政策解答—涉及地方政策请根据当地税务机关的相关政策执行…………………37 地增值税清算全过程——政策汇集、实例解析、疑难解答 【原创】收集整理：Apple品牌 一、土地增值税清算的背景 1、制订的目的—开征的理由？ 开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第一条规定，为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 2、概念—什么是土地增值税？ 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 土地增值税从1994 年1 月1 日起在全国开征。 3、征收范围—同时具备三要素 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里强调的是“有偿转让国有土地使用权或房地产并取得增值额”，对虽发生转让行为，而未取得收入的不征税。如对以继承、赠与方式无偿转让房地产，则不予征税。 4、纳税人—单位和个人具体包括哪些？ 包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 5、增值额的确定—两种方法计算 采用扣除法和评估法计算增值额。对新房转让采用扣除法（以取得的房地产转让各种收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额为计税依据），对旧房及建筑物的转让可采用评估法确定增值额。 6、税率—增值额与扣除项目金额的比率（注：见七、（一）一般计算方法1、2、） 实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%），速算扣除系数（0、5%、15%、35%）。 7、按次征收—转让一次就征一次（类似增值税道道环节征收） 实行按次征收，每发生一次转让行为，就征一次。 8、征管方式—实行先预征，后清算，多退少补 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税