DCYX戴德梁行-江津遗爱池项目2012教程详解.ppt

* * * * * * * 租售分析 —— 商业租售价格 类比项目 名豪临街东门路铺面 名豪内街铺面 大同路商业步行街 魁星广场门面 一期开发主题商业LG层 一期开发扩展区门面 二期开发核心商业LG层 二期开发扩展区商业LG层 三期开发街铺LG层 售价 元/m2 9000 7000 25000 7200 对比因素 地段成熟与辐射人口 40% 6 4 10 5 8 6 8 8 6 交通与停车 5% 10 9 9 9 10 10 10 10 10 业态特色 5% 7 7 9 8 9 8 10 8 8 区域规划 5% 9 9 9 9 10 10 10 10 10 区域景观 5% 9 8 9 9 10 9 10 9 9 建筑形态 5% 8 7 9 9 10 9 10 10 9 装修、配套设施 5% 8 8 8 8 10 8 10 9 9 设施配套 5% 8 8 10 8 10 8 10 10 8 主力店号召 15% 8 8 10 9 9 8 10 10 8 商业运营 10% 8 8 10 8 10 8 10 10 8 合计 　 7.35 6.4 9.65 7.15 9 7.5 9.2 9 7.55 楼层递减 商铺销售价格预计 元/m2 12000 9000 15000 12000 10000 商铺租赁价格预计 元/m2*月 按8%的投资回报率反算租金与售价 80 60 100 80 66 2F租金价格递减预计 元/m2*月 35 　 60 　 40 3F租金价格递减预计 元/m2*月 40 2F商铺价格 元/m2 5250 　 7300 　 6000 3F商铺价格 元/m2 6300 江津代表性酒店 星级 总建筑 面积m2 总投资 房间数 入住房价（标间） 入住率 开业时间 备注 江州大酒店 3星级 —— —— 118 216床 218 80%，目前装修期间，较低 1996年 皇鼎大酒店 新开酒店 —— —— 134 200 30~40% 2009.10 实为经济型 蜀果花园酒店 四星级 2.78万 3100万 158 平均180 60~70% 2004.12.8 年收入约900万，能耗约14% 恒大金碧天下国际旅游度假酒店 五星级 3.5万 320 —— —— 2010 美国温德姆酒店管理集团 家富富侨大酒店 五星级 3.9亿元 400 —— —— 已施工至地上5层 富麒国际大酒店（原西亚酒店） 五星级 4.5万 2.5亿元 400床 —— —— 2011年 本案五星级客栈 测算 豪华商务娱乐酒店 2,460 约1000万 约48间 300 80% 预计2011年国庆 自营、 BB 运营成本约35% 租售分析 —— 岛心五星级客栈酒店 若按10%的回报销售客栈客房，则客房销售单价 300元/晚×365日×80%×65%（收益率）/ 10%年回报率× 2460m2/48间 11,110元/m2 则，单套客房总价：11110× 2460/48 ≈ 57万/套 则，销售方式，按住宅按揭销售，按10%年回报返还5年客户。 客户按揭8成10年计，月供4651元，回报收益4750元，收益大于支出，客户一次投资，5年后月供公寓，收益江津“遗爱池”岛心唯一酒店公寓。 租售分析 —— 住宅销售价格 类比项目 水映康城 东城中央 云鼎500英里 半岛明珠 水木年华 一期开发高层住宅 二期开发高层住宅 三期开发高层住宅 售价 元/m2 （已参考二手房价） 2950 3000 3300 3000 2800~3200 对比因素 地段 10% 10 9 9 9 9 10 10 10 交通与停车 5% 10 10 10 10 10 10 10 10 区域规划 10% 10 10 10 10 9 10 10 10 区域景观（江景、池景） 20% 10 10 9 10 8 8 8 7 建筑及户型特点 10% 9 10 10 10 9 9 9 9 教育配套 5% 9 9 9 9 9 9 9 9 商业配套 15% 10 10 10 10 9 10 10 10 装修（公共区域） 10% 9 9 9 9 9 10 10 10 会所等配套设施 5% 9 9 9 9 9 9.5 9.5 9.5 物业管理等级 10% 9 9 9 9 9 10 10 10 合计 　 9.6 9.6 9.4 9.6 8.85 9.4 9.4 9.2 考虑2013年江津房价上涨，适当提高3期开发住宅房价预期。 保守价格策略 2700 2700 2800 运营开发分析 5.3 开发进度分析 5.1 运营模式分析 5.2 租售分析 开发进度分析 —— 一期 关键节点： 1、商业运营节点 2009年12月起招商大型超市主力店 2010年国庆“江津新天地”开业 2011年国庆“遗爱池主题文化商