DCYX汉宇顾问-苏州礼品城专业市场2012教程详解.ppt

苏州礼品商品城C区定位建议苏州礼品商品城C区定位及推广建议苏州汉宇房地产顾问有限公司2012年8月15日核心问题界定提报之初，先梳理下需要解决的问题：1、本案如何打造区域核心竞争力？2、如何量身定做最适宜的业态配比？3、如何改变项目所处金阊新城的专业市场形象？问题No.1：打造区域核心竞争力的关键所在？本案位于金阊新城，即老苏州人口中的传统“下只角”—白洋湾区域，一般多不被城里人所待见。2004年起政府规划为物流园，基础建设大刀阔斧，面貌有所改观。经过8年开发，金阊新城究竟发展的怎样，能否为本案7.2万方体量提供生存下去的土壤？那就让我们走进市场，看看市场能不能给予我们一些启发？本案区域位置良好，处于金阊新城核心区位，周边专业化市场氛围较浓，尤以312国道沿线为主；区域内餐饮、休闲娱乐等配套目前较为薄弱；随着区域内土地的开发力度加强，对商业配套及公共设施的需求亦将大大增加。区域概况高新区工业园区相城区金阊新城平江新城古城区本案区域规划金阊新城2004年全面启动开发，新城占地面积为11.2平方公里，东至沪宁高速公路与相城区相连，南沿苏虞张连接线和虎丘风景区相邻，西临京杭大运河与苏州高新区隔河相望，北接苏州高新区浒关工业园。金阊新城虎丘高新区相城区在早期的区域规划中，金阊新城定位于物流基地，重点打造物流和商贸（专业市场）产业，居住功能仅仅作为一种配套设施。由于早期金阊新城发展模式以物流园为主导，区内没有形成成熟、系统的金融、商贸体系。经过数年开发，该发展模式体现出的弊端愈加明显。RBD核心商贸区的建设不仅能快速满足新城人在生活上各方面的需求，更将通过业态配套互动推动宜居新城快速发展。本案地处RBD辐射范围内，将会进一步促进区域消费及商业的升级，为本案后续运营提供强大的需求支撑。区域规划2011年底，金阊新城第三轮控制性详规出台，新城明确定位于苏州西北部的城市副中心。沿虎池路2公里长、两侧800米区域内，新城将打造一个RBD核心商贸区。RBD集合了商务、办公、商业、旅游、休闲、居住等6大业态。西环高架312国道沪宁高速312国道本案虎池路商务办公商业旅游休闲居住路网条件良好：金阊新城启动建设以来，规划新建道路37条，总里程约40公里。五横五纵的主干路和环网状次干道路体系基本形成；地铁3号线原规划方案并未经过该区域，目前政府正计划调整方案，地铁3号线将在金阊新城设有站点，这将为项目带来大批消费人群；虎阜路西延、312国道改为城市道路等工程全线推进，使本案与周边区域联系更加密切，优质的道路交通状况将使项目区域分享更多的市中心区商务溢出。目前区域道路系统较为完善，但公共交通尚未完全跟上。随着未来交通规划（地铁修建及312国道改造）的逐步落地，本案与周边区域的联系将会更加的密切。区域路网分析区域商业项目布局312国道沪宁高速312国道西环高架本案钱万里桥小商品市场新东方汽配城富邻商业广场金亿城苏州机电五金城本案位于金阊新城，金阊新城定位于物流基地和城市副中心；金阊新城的规划突出商业和居住功能，区域内多为各类型成熟的专业市场，但生活服务类商业配套不够完善，且档次较低；目前区域内商业项目多位于312国道沿线，其中专业市场集中在312国道与联洋街附近，经多年培育，现已成长为一定的市场规模。富邻商业广场和金亿城均为生活消费类商业项目。总的看来，整体较大的体量使得个案对投资客源的竞争仍然较为激烈。本案区位良好，处于金阊新城核心区之中。专业市场发展成熟；餐饮、休闲娱乐等配套较为薄弱，档次较低；随着区域内规划的落实，商业、公共配套将得到充分开发。区域商业项目布局专业市场研究项目礼品城机电五金城钱万里桥小商品市场新东方汽配城总体量23万㎡一期17万㎡12万㎡，包括2万㎡地下车库一、二期共10.8万㎡层数商业1-2层，3-6层为SOHO商业1-2层，3-4层为商务办公商业1-3层，4层为商务办公4F档次中档中档低档中档业态餐饮、服饰、鞋帽、日杂五金、电动工具、橡塑制品、化工器材服饰、鞋帽、日杂、窗帘、化妆品、文具、玩具汽车零部件及外部装饰、配件租金范围（按使用面积计算）内街1-2层42-48元/㎡·月，临马路1-2层68-100元/㎡·月。80-110元/㎡·月一层在330元/㎡·月，二层在180元/㎡·月，三层基本空置。65元/㎡·月经营情况一般较好一般较好项目位置312国道北，金业街西312国道南，金业街西金业街西、长泾塘路南312国道北，联洋街西规划户数约800户约1500户约3000户铺位约260户主力面积铺位基本单元为60㎡，两层，每层30平米，两层层高均为3米。垂直交通通过室内楼梯。铺位开间约4米。64-88平米，铺位开间4.5米。部分铺位为一层，层高为5.5米，可隔成两层。还有部分铺位为两层，一层层高为5.5米，二层层高为3.8米，即可隔成三层