52第十二章第三节受理估价委托(一)(2012版)教案分析.doc

第三节　受理估价委托 一、受理估价委托概述 估价机构和估价需求者在相互了解、沟通的基础上，如果估价需求者愿意将估价业务交给估价机构，估价机构认为该估价业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则估价师应在深入了解估价需求者真实的估价需要和指定估价的房地产的基础上，明确估价目的、估价时点、估价对象和价值类型等估价基本事项，以及估价报告交付期限等估价其他事项，然后为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，估价机构与估价需求者签订估价委托合同。在此过程中，估价师还应做好“估价项目来源和接洽情况记录”。归纳起来，受理估价委托的一般步骤是：①明确估价基本事项和其他事项；②起草估价委托书和估价委托合同；③接受估价委托书及签订估价委托合同。 需要指出的是，估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。 下面重点介绍明确估价基本事项和估价委托书、估价委托合同。 二、明确估价基本事项 房地产估价的核心内容是为了特定目的，按特定程序，运用特定方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。因此，在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定时间、特定房地产和特定价值，即要弄清估价目的、估价时点、估价对象和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。 （一）估价基本事项之间的关系【新增内容】 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点和价值类型之间是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。例如从有助于明确估价对象来看，依据有关法律、法规、规章和政策，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为这些估价目的的估价对象，如《物权法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规、规章和政策规定了一些不得抵押的房地产。因此属于法律、法规、规章和政策规定不得抵押的房地产，就不应作为抵押估价目的的估价对象。此外，不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。 估价对象、估价时点和价值类型三者之间，估价对象与估价时点有关，其余是相互独立的。明确估价时点一般应在明确估价对象之前，因为估价时点不同，估价对象状况可能不同。 史家解读：估价目的决定估价时点、估价对象和价值类型，先有估价时点后有估价对象，如回顾性估价，估价时点是过去，估价对象状况是过去时点的状况，估价对象与价值类型相互独立，估价时点与价值类型相互独立。 （二）明确估价目的 估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。但估价又必须明确估价目的。这样，就需要估价师主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。 史家解读：估价目的不是由估价师决定的。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人一般情况下不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确。对估价目的的明确及表述应符合有关规定，并尽量细化，避免模糊、笼统，特别是要禁止为达到高估或低估目的或者回避有关规定而故意模糊估价目的。例如，房地产抵押估价目的应表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。房屋征收估价目的中，被征收房屋价值评估的估价目的可表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；用于产权调换房屋价值评估的估价目的可表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。需要强调的是，估价目的应清晰、具体，对应相应的经济行为、行政行为或司法行为，要尽量避免“了解房地产市场价值”之类模糊、笼统的表述。如果估价项目背景复杂或估价报告用途特殊，在简要说明了估价目的后，还应简要描述估价项目的背景或作必要