万科_沈阳万科取地拿地策略_天启_2009年教程.ppt

* 万科取地策略分析 沈阳天启＆开启地产机构 2009.10.10 前言 房地产企业取地介入市场开发， 公司战略、市场环境和收益判断形 成相互作用的环视要因。公司战略 布局的优化，市场环境成为支撑重 点，收益分析是市场环境综合情况 下，企业战略调整与否的最大动因。 公司 战略 收益 判断 市场 环境 万科策略定位重塑 战略关键点 万科二、三线城市集中拿地 一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。 二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。 发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。 万科全局战略 策略关键点 不会押宝涨价预期来报价 基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。 09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。 　　 成本控制、合理预期成为取地策略立足点。 万科取地策略 无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。 万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称