佳兆业长沙梅溪湖项目发行重点分析.pptxVIP

中国对外经济贸易信托有限公司;目录;一、项目背景; 行业预判：两会期间，住建部副部长仇保兴表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘。我们认为，不论从GDP增长基础、城镇化发展需求、政府财政收入贡献等方面来看，房地产行业的暴利时代虽然已经接近尾声，但未来一段时间，出现大的系统性风险的可能性仍旧很小； 发展趋势：分化将是房地产行业的发展趋势，区域的分化、企业的分化将成为未来几年的市场的主旋律； 政策导向：分类施策、分城施策，建立长效机制，是新一届政府对于房地产调控的基本思路。; 优质客户：佳兆业集团2009年登陆联交所，2013年房地产百强排名中位列第17名；2013年房地产企业销售榜销售金额位列25位、销售面积位列26位；深圳地区销售金额、面积均位列榜首； 区位优势：长沙位于国家“两横三纵”城市化战略中沿长江通道横轴与京哈京广纵轴的交汇点上，长株潭城市群是国内城市圈建设的先行者，2007年即获批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区；;二、项目交易结构概述;项目交易结构概述;产品名称：富祥系列（佳兆业长沙梅溪湖项目）集合信托计划； 信托规模：20.8亿元，其中优先级9亿元 ，次级11.8亿元； 信托期限：2+1年； 信托收益：固定收益为优先级规模的9.1-10.1%/年，浮动收益（如有）按3：5：2的比例向优先级受益人、次级受益人、受托人分配，其中： 优先级收益：固定收益约9.1-10.1%/年，获取浮动收益的30%（如有）； 次级收益：无固定收益，可以现金或实物分配（股权、债权），获取浮动收益的50%（如有）；;流动性安排：信托满2年滚动发行，发行不足部分由佳兆业集团、佳兆业深圳予以补足； 提前结束安排：可提前结束信托，最短信托期限不低于12个月； 资产运用：优先级信托资金用于向湖南达业增资，并持有其约49%股权，管理次级债权； 收益实现：梅溪湖项目销售收入偿还次级债权及目标股权转让收入； 信托退出：若湖南达业归还次级债权则信托结束，若信托到期未归还债权，则信托对外转让湖南达业股权，剩余股权随卖，并处置抵质押物，向保证人追偿； 收益分配：信托收益首先分配信托费用、其次分配优先级本金及固定收益，然后分配次级。如有浮动收益，则按3：5：2分配给优先级、次级、受托人。;项目交易结构概述; 项目风险控制措施： 外贸信托向湖南达业委派董事、监事，对湖南达业日常运营享有监督权和对特别事项有一票否决权，包括但不限于： 制定年度财务预算、年度销售计划、年度开发计划，及上述计划中3个月以上或25%以上的调整； 预算外人民币500万元以上支出合同的签订、任何单项或连续12个月内累计超过预算金额10%的预算外支出事项； 对外投资、对外担保（对购房人的担保除外）、对外借款和预算外重大资产处置等重要事项； 外贸信托将向湖南达业委派一名财务人员及一名工程管理人员，对湖南达业的财务状况及项目开发、销售等情况进行监管 湖南达业将已开立的全部银行账户清单和电话银行/网上银行查询密码提供给信托公司；如需开立新的银行账户，需及时通知信托公司，并提供账户信息及查询方式。;三、用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;项目基本指标情况 湖南达业在2013年9月30日通过招标方式取得项目土地，为住宅项目，总用地面积约143211.62平方米，总建筑面积424417.57平方米，目前已取得二证（土地证、用地规证）。详细指标如下表：;J24地块;用款项目介绍;项目所在城市市场情况(2) 据长沙市2012年统计年鉴数据显示，近年来，长沙市总人口数保持稳定上升态势，年度增幅保持在0.5%-1%之间，能够为未来房地产市场的需求提供良好的支撑。 另外，随着长株潭一体化的深入推进，长沙市作为长株潭地区的核心城市，将带动周边地区的人口聚集，进一步刺激市场需求。 ;用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;长沙市核心区域主要是芙蓉、天心、雨花、开福和岳麓，2013年五区域成交总量占全市的近80%，其中本项目所在的岳麓区又为长沙市最热点的区域，2013年全年单一区域即实现销售面积370万平米。 2013年各区县商品住宅成交情况：;用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;用款项目介绍;项目投入及成本利润情况;四、投资股权、质物及股权管理措施简介;投资股权、质物及股权管理措施简介 ;投资股权、质物情况（2）;股权管理措施（1）;股权管理措施（2）;五、抵押物简介; 抵押物为本用款项目土地使用权，取得开发贷款或预售证时可解押； 抵押物土地用途为住宅用地，土地使用权面积为143211.62平米，终止日期为2083年9月29日； 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司出具的评估基准日为2014