如何确定容积率重点分析.pptVIP

* 了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目 我们会找到某项目容积率3.1和3.4时之间的产品区别 我们在与设计师的沟通过程中，不再被评价为“不懂建筑知识” 我们会更加理性的来判断不同背景、资源、成本等条件下，应该如何确定容积率 容积率的确定也是项目决策过程中的核心问题之一，因为不同的定位将会有不同的容积率指标与之对应，也就决定了土地不同的开发强度和市场表现。 * 某北方城市项目： 规划占地：54000m2 住宅总建筑面积：105000m2（地下面积待定） 容积率：1.94 建筑层高：75米 受70/90政策限制 问题一：该地块可以做什么产品？ 问题二：怎样的组合能满足利润和品质共赢？ 课后作业 * THE END * * * * * * * * * * * * * * A 一 期 总用地面积 491481m2 总建筑面积 252225m2 总计容建筑面积 218930m2 综合容积率 0.45 物业类型 独栋、联排、多层风情街、 高层、大卖场、网球馆、 幼儿园等 二 期 （C、F、G区） 总用地面积 267862m2 总建筑面积 217055m2 总计容建筑面积 181036m2 综合容积率 0.68 物业类型 独栋、联排、花园洋房、 高层、商业街、办公楼等 三 期（B、E区） 总用地面积 285647m2 总建筑面积 257542m2 总计容建筑面积 195357m2 综合容积率 0.68 物业类型 双拼、花园洋房、联排、 多层风情街、高层、体育会所、 菜市场、幼儿园、变电站等 四 期（A、D区，不含酒店） 总用地面积 166459m2 总建筑面积 379514m2 总计容建筑面积 25514m2 综合容积率 1.72 物业类型 联排、高层、商业街、社区医疗 中心、托老所、公交车站等 D B E G F C 一期 二期 三期 四期 分期进度及评审深度 一期 建设完毕 概述 二期 建设完毕 概述 三期E区 扩初批复 简述 三期B区及四期D 实施方案 详述 四期A 概念规划 简述 * 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 基准方案推荐 合理方案推荐 确定主推组合方案并进行优化 进行经济效益对比 进行市场实现评估 上下极限方案 对基准测算方案进行变量分析 满足容积率上下指标下的组合方案 依据战略、定位 * 一个容积率确定的案例 * 项目位于广东湛江，距中心广场500米 项目占地：4.6万平方米 (市场现状是普遍，高层住宅的容积一般在3.5~4.8左右) * 深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系 产品品质 容积率范围 可能的建筑组合 深圳典型案例 高品质 低于2.6 板楼+部分一梯两户点楼 香域中央、水榭花都高层 较高品质 2.6—3.2 板楼为主，较为舒适 中信红树湾、香蜜山 较高容积率 3.2—3.8 一梯多户的联体+少量板楼 天悦龙庭、阳光带海滨城 高容积率 高于3.8 高密度，户型设计难出彩 中信海阔天空、星河国际 以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑形态基本为高层住宅建筑。 本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则： 较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积； 本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。 * 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央 占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退后线距离较大。 规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。 * 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾 总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。 为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。 * 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。 幸福海岸以点