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2025年房地产经纪人土地使用权与地上附着物关系专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用权与地上附着物关系专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用权与地上附着物关系专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国《民法典》规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着

于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。这体现了哪项法律原则？

A、房地一体原则

B、物权法定原则

C、公示公信原则

D、过错责任原则

【答案】A

【解析】正确答案是A。房地一体原则（也称“房随地走、地随房走”原则）是指土地

使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移；反之，建筑物所有权转让

时，其使用范围内的土地使用权也随之转移。这是处理土地使用权与地上附着物关系的

核心原则。B选项物权法定原则是指物权的种类和内容由法律规定，当事人不得自由创

设，与题干内容无关。C选项公示公信原则是指物权变动必须以公开的方式（如登记）

表现出来，才能产生对抗第三人的效力，与题干描述的处分关联性无关。D选项过错责

任原则是侵权法领域的原则，与本题无关。知识点：房地一体原则的内涵与应用。易错

点：易将房地一体原则与物权法定、公示公信等物权法基本原则混淆，需注意区分各自

适用场景。

2、某开发商通过出让方式取得一宗住宅用地的建设用地使用权，使用年限为70年。

该土地上建设的住宅小区于2025年竣工并交付。关于该小区业主对土地的权利，下列

说法正确的是？

A、业主对土地享有所有权

B、业主对土地享有70年的建设用地使用权，从开发商取得土地时起算

C、业主对土地享有共有建设用地使用权，期限为70年减去开发商已使用年限

D、业主对土地享有永久使用权

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据我国法律规定，城市土地归国家所有，业主不可能享

有土地所有权，故A错误。建设用地使用权期限从土地出让合同签订之日起算，而非

从房屋交付时起算，故B错误。业主在购买房屋后，共同享有该小区所在地块的建设

用地使用权，其期限为原土地出让年限的剩余期限，即70年减去开发商从取得土地到

房屋交付的合理开发时间，故C正确。建设用地使用权有法定最高年限，不存在永久

使用权，故D错误。知识点：建设用地使用权的主体、期限及计算。易错点：误以为业

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主拥有土地所有权，或混淆土地使用权期限的起算点（从出让起算而非交付起算）。

3、王某拥有一处划拨土地上建设的厂房，现欲将该厂房转让给李某。根据相关法

律法规，关于此次转让，下列说法正确的是？

A、可以直接转让，无需办理任何审批手续

B、必须报有批准权的人民政府审批

C、只需办理房屋所有权转移登记，土地使用权自动转移

D、因土地性质为划拨，该厂房绝对禁止转让

【答案】B

【解析】正确答案是B。划拨土地上的房产转让受到严格限制。《城市房地产管理

法》规定，划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批

准权的人民政府审批。经批准后，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关

规定缴纳土地使用权出让金。因此，不能直接转让（A错误），也并非绝对禁止（D错

误），且必须履行审批程序，C选项忽略了审批环节。知识点：划拨土地上房地产转让

的特殊规定。易错点：误以为划拨土地上的房产绝对不能转让，或忽略了转让前的政府

审批和土地性质变更（补办出让）程序。

4、在房地产抵押关系中，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权就抵押财产

优先受偿。若抵押物是房屋及其占用范围内的建设用地使用权，抵押权人优先受偿的范

围是？

A、仅限于房屋的价值

B、仅限于土地使用权的价值

C、房屋价值与土地使用权价值之和

D、由抵押权人自行选择房屋或土地使用权之一进行受偿

【答案】C

【解析】正确答案是C。依据“房地一体”原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围

内的建设用地使用权一并抵押。抵押权实现时，应将房屋和其占用范围