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2025年房地产经纪人“名为买卖，实为借贷”中的预告登记问题专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人“名为买卖，实为借贷”中的预告登

记问题专题试卷及解析

2025年房地产经纪人“名为买卖，实为借贷”中的预告登记问题专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在“名为买卖，实为借贷”的交易中，当事人签订商品房买卖合同并办理预告登

记，其真实目的通常是为了？

A、转移房屋所有权

B、为借贷债务提供担保

C、规避限购政策

D、完成房屋交付使用

【答案】B

【解析】正确答案是B。在“名为买卖，实为借贷”的交易中，买卖合同只是形式，实

质是以房屋买卖合同作为借贷合同的担保，预告登记是为了保障债权人在债务人违约

时能够优先受偿。A选项错误，因为真实目的并非转移所有权；C选项错误，虽然可能

存在规避政策的情况，但核心目的是担保；D选项错误，房屋交付并非此类交易的主要

目的。知识点：虚假意思表示与担保物权的法律关系。易错点：容易被表面买卖合同形

式迷惑，忽视其担保实质。

2、根据《民法典》规定，在“名为买卖，实为借贷”情形下，已经办理的预告登记具

有何种法律效力？

A、直接产生物权变动效力

B、具有对抗第三人的效力

C、等同于抵押登记

D、自动转为正式登记

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记的本质是保障将来实现物权，具有对抗第三人的

效力，但不直接产生物权变动。A选项错误，预告登记本身不导致物权变动；C选项错

误，预告登记与抵押登记性质不同；D选项错误，预告登记需要满足条件后才能转为正

式登记。知识点：预告登记的法律效力。易错点：混淆预告登记与正式登记、抵押登记

的效力区别。

3、在“名为买卖，实为借贷”纠纷中，法院认定双方真实法律关系为借贷时，已办理

的预告登记应如何处理？

A、继续有效

B、自动失效

C、转为抵押登记

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D、由当事人协商处理

【答案】B

【解析】正确答案是B。当法院认定真实法律关系为借贷时，作为担保的买卖合同

被认定无效，预告登记失去基础法律关系，应当失效。A选项错误，失去基础法律关系

后预告登记不能继续有效；C选项错误，不能直接转为抵押登记；D选项错误，这种情

况下预告登记依法失效，不由当事人协商决定。知识点：无效法律行为对预告登记的影

响。易错点：忽视预告登记对基础法律关系的依附性。

4、在“名为买卖，实为借贷”交易中，债权人通过预告登记主张房屋所有权的，法院

通常如何处理？

A、支持债权人取得所有权

B、按借贷关系处理

C、确认预告登记无效

D、判决解除买卖合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。法院会穿透审查真实法律关系，按借贷关系处理，而非支

持债权人取得所有权。A选项错误，不符合真实法律关系；C选项错误，预告登记本身

可能有效，只是不能产生所有权转移效果；D选项错误，法院通常直接认定真实关系而

非解除合同。知识点：穿透式审判原则在虚假意思表示案件中的适用。易错点：容易被

表面法律关系误导，忽视实质审查原则。

5、在“名为买卖，实为借贷”情形下，预告登记权利人能否基于预告登记直接申请

法院强制执行房屋？

A、可以，因为预告登记具有物权效力

B、可以，因为已办理登记手续

C、不可以，因为真实法律关系是借贷

D、不可以，因为预告登记尚未转为正式登记

【答案】C

【解析】正确答案是C。由于真实法律关系是借贷，预告登记权利人不能基于买卖

合同直接申请执行房屋，只能按借贷关系主张债权。A、B选项错误，忽视了真实法律

关系；D选项虽然正确但不是根本原因，根本原因是法律关系性质认定。知识点：执行

程序中对法律关系的实质审查。易错点：混淆预告登记的效力范围与执行依据。

6、在“名为买卖，实为借贷”交易中，若债务人未履行还款义务，预告登记权利人最

可能获得的法律救济是？

A、取得房屋所有权

B、就房屋拍卖价款优先受偿

C