20130620_保利国际广场_2013下半年营销策略及执行计划要点.pptxVIP

保利国际广场 2013年下半年营销策略总纲及销售执行计划;报告大纲;壹● 市场分析及案例借鉴;1、竞品市场分析;2012年长沙均价超过一万元的城市高层豪宅项目层出不穷，此类项目踞城市中心区位置，占有绝版景观资源，以万达广场、华远华中心、保利国际国际广场、潮宗御苑、复地崑玉国际、定江洋等，均价11000-16000. 目前待售项目中，城市豪宅项目通质较多，代表项目为中欣楚天逸品、万科紫台等； 梅溪湖、洋湖垸预计有5个以上单价过万的潜在项目。 ;2013年滨江豪宅竞争激烈，整体成交量不温不火，月均成交在10套以上，万达仍以121套的月去化领先，但相对于12年万达32套的速度有较大幅度的上升;2013年住宅供应量：2013年周边豪宅市场竞品供应总体量达100万方，竞品相似程度高，价格较相近，市场竞争激烈。;未来一年城市豪宅供应量超过100万㎡， 高层豪宅市场竞争激。产品趋同，市场进入“竞争红海”阶段。;2、案例借鉴 ;万达广场2013年1-5月共计网签724套，网签面积119655㎡，网签金额约23亿，位列2013年长沙销售排行榜第一名。;11;万达广场商铺吸引市场关注，住宅炒作项目人气，写字楼拔升项目形象后快销。;;营销策略中的突破——万达广场前期规划A、C为豪宅，B、D区为写字楼，但在2011年重新将C、D区住宅改为写字楼;; ;;C2栋为万达广场在2013年上半年主要的营销节点，3月30日起势，4月25日产品推介，4月27日开盘，5月18日业主答谢。;在C2栋营销节点前后，用名人造势，刺激市场，吸引客户。;2013年上半年，万达广场在做营销活动之前，针对微博做微博稿，在官博上与网友互动，网络反响较好。;活动后期微博稿;2013年以来，万达广场凡是当月没有大型活动，必以销售政策作为突破点刺激客户，政策内容简单粗暴却吸引人！;2013年上半年，万达广场每月必做一场业主维系圈层活动，活动联合银行、媒体等资源单位，做团拜会、喜乐会、儿童节表演、业主音乐答谢会等，维系业主感情，挖掘业主圈层。;推售;借鉴案例启示;贰● 目标及目标下的核心问题;2012年底开发商定下2013年住宅+北塔公寓销售任务18亿，南塔写字楼销售任务2亿，截止6月15日住宅+北塔公寓共完成5.73??，南塔写字楼完成2.25亿;完成年度任务还差12 亿，分解7-12月，每月需完成约2亿的销售目标。;类型;住宅去化速度分解;一单元毛坯;公寓去化速度分解;写字楼截止至6月15日整体去化41.6%，剩余总货值约9.32亿，总剩余面积约4.9万㎡。;南塔写字楼速度分解;本项目下半年营销问题研判： ;本项目下半年营销问题突破点： ;叁● 住宅部分策略;住宅客户回顾;40;客户启示;住宅营销核心策略;推售策略;7月;推广策略;推广渠道;活动策略;保利对话大师;保利畅游中国;保利湘江盛宴;保利传奇之旅;展示策略;营销中心： 9月搬迁项目售楼处，从各方面展示打造豪宅标杆，对目前售楼部的优点进行保留;园林展示： 9月底交房前需要面世，工程进度半月通报一次，以确保准时验收。;肆● 双子塔部分策略;保利国际广场滨江双子塔，开启城市滨江新时代！;推售策略;7月;伍● 营销策略执行;基于2013年7-12月营销节点，完成半年12亿目标，保利国际广场在下半年要完成三大战役：;湘江地标荣誉战;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;推售计划;2013年下半年营销工作轴线图 ;80