009第八章 房地产投资经济评价(假设开发法)要点.ppt

估价过程 （3）专业人士费 专业人士费包括项目勘察费、设计费、科研费、评估费等，一般取建造总成本的2%～5%，考虑到该建设项目的建筑结构和设计要求等，取建造总成本的3%，即为： 　专业人士费=17060.97×3% =511.83万元 估价过程 （4）不可预见费 不可预见费占建安费、红线内基础设施建设费和公共服务设施配套费（简称建造成本）的2%-4%，考虑到本项目开发正处在国家进行房地产开发行业调整时期，存在的不确定因素较多，又考虑到待估宗地上建设项目规模较大、建设周期较长，故不可预见费取建造总成本的2.5%，即为： 不可预见费=建造总成本×2.5% 　　　　　　　　　　=17060.97×2.5%=426.52万元 估价过程 （5）财务费用（包括投资利息和融资费用） 根据烟台市有关建筑工程规模和相应工期以及同类规模房地产开发项目的开发周期等资料，确定本项目开发期为三年，且取得土地使用权后即可动工；假设建造成本、专业人士费用和管理费用等在建设期内均匀投入，地价款在开发初期一次性投入。根据2007年3月18日中国人民银行公布的一至三年期贷款利率6.57%，并按复利计算，则投资利息（不包括地价款的利息）为： 估价过程 利息=（建造总成本+不可预见费+管理费+专业人士费）×[（1+6.57%） 3/2 -1] =（17060.97+426.52+511.83+511.83）×[（1+6.57%）3/2 -1] =18511.15×0.100151382 =1853.92万元 据调查，融资费用一般为利息的10%。则财务费用为： 1853.92×（1+10%）=2039.31万元 建设期的一半为计息期 估价过程 （6）房屋总开发成本 总开发成本=建造总成本+不可预见费+管理费+专业人士费+投资利息等 =17060.97+426.52+511.83 +511.83+2039.31 =20550.46万元 估价过程 3、开发商购买土地应负担的税费 按国家相关规定，购买土地应负担的税费主要为契税，为购买土地总价的3%。 设地价为P万元，购买土地应负担的税费=0.03P万元 估价过程 4、开发利润 根据市场调查以及类似地区、相同用途、相同开发周期的房地产开发的一般利润水平和本项目的特点，确定开发商的成本利润率为20%，则开发商利润（不包括购地成本与利润）为： 开发利润=总开发成本×利润率=20550.46×20%=4110.09万元 估价过程 5、房地产开发余值 项目开发余值=房地产开发总价值-总开发成本-开发利润-购买土地应负担的税费 =43378.05-20550.46-4110.09-0.03P =（18717.50-0.03P）万元 估价过程 6、地价测算 此处项目开发余值为土地开发后的土地使用权价格，其中包含了土地开发的利润和利息，应予以扣除。设土地总价为P，根据烟台市当前房地产信贷情况，贷款利率取6.57%，融资费用为利息的10%。根据项目预期收益情况和预期土地开发收益情况，土地开发利润率取20%。 估价过程 则有： P×[（1+6.57%）3+20%] +P×[（1+6.57%）3-1]×10% =18717.50-0.03P 1＃商务公寓楼及2＃住宅楼与沿街地下车库所占土地总价值: P=12808.22万元 整个建设期为地价的计息期 估价过程 　假设开发法与基准地价系数修正法综合 平衡（算术平均）后，该宗地地价为： 　总地价:13029.84万元 　单位面积地价:4561元/平方米 　楼面地价：1900元/平方米 四、假设开发法的应用案例 概况：某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积为10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。 【案例一】确定建筑费及专业费的最高 控制标准 【测算过程】 （1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。 （2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预