总部基地一期市场定位及产品定位要点详解.doc

天立集团宜宾总部基地项目一期 市场定位及产品定位决策讨论表 表一、总部基地项目一期物业总体配比一览表 类别 用地面积（亩） 用地比例 容积率 建筑面积 考虑兼容性（万㎡） 业态配比 分业态说明 面积（万㎡） 主要物业说明 商业 65 14.6% 1.5 12 —— 12.0 18.1% 商业 6 　 商业产权塔楼 6 酒店2万，公寓3万，LOFT1万 办公 200 44.9% 1.8 22 兼容c8% 22.0 33.1% 　 　 独栋、双拼、叠拼、联排、综合楼 住宅 180 40.5% 3 32 兼容c10% 32.5 48.8% 　 　 　 合计 445 100.0% 　 66 　 66.5 100.0% 　 　 　 表二、办公产品市场定位及产品定位决策讨论表5 制表：总裁办 序号 项目 内容 定义说明 1 项目案名 天立川南总部基地一期 2 目标客户 1、国际国内中大型企业驻宜宾分支结构； 2、宜宾主城区对办公形象、办公环境较为关注的企业； 3、宜宾下辖区县对办公形象较为关注的中大型企业。 建议可通过政府引导的潜力较大的行业类别为：金融行业、电力行业、煤炭行业、酒类产业、机械产业、化工产业、轻纺产业等 3 总体规划物业形态及比例 别墅类产品以5-6F为主，综合楼18-20F，办公地块综合容积率按照1.8控制 产品分类 产品面积段 面积（万㎡） 功能分区占比(%) 自持/出售 售价（元/㎡） 独栋 1200㎡-3000㎡ 6.6 30 出售 6000 双拼 800㎡-1200㎡ 6.6 30 出售 5800 叠拼 500㎡-800㎡ 3.3 15 出售 5500 联排 500㎡-800㎡ 3.3 15 出售 5500 综合楼 200㎡-1500㎡ 2.2 10 出售 5200 合计 - 22 - - - 4 竞争战略 定位宜宾形象绝对第一的办公集聚地，以市场有效占有为核心，通过强势推广，建立宜宾形象最高、配置最优、环境最佳、配套最全的商务办公集聚基地，实现宜宾办公产品升级换代 5 去化周期及开发分期 一期办公物业面积预计约22万㎡，根据前期的相关分析，按照年吸纳3.5-5万㎡预计，预计消化周期4-6年。 开发分期上一方面根据地块划分，办公部分力争划分为3个分期；另一方面在销售上采用租售并举的模式，保证项目入住率，实现以开发房源消化的稳步推进。 6 首期物业及户型配比 为有效测试市场，一期产品配比与总体产品配比基本相同 7 首期户型创新要求 尊重市场客户永远无法改变的占便宜的心理，通过局部空间挑空、建筑退台形成局部露台、适当增加阳台数量与比例等手法的应用，实现适当体现户型的赠送空间，同时通过户外延展空间的设计，良好实现办公物业与龙头山公园的遥相呼应，实现园景相融。 9 首期限额设计成本 不高于董事会批准的土地版工程全部成本标准 10 建筑风格 以现代风格，结合部分简欧风格的元素，与住宅形成呼应 11 首期建筑公共装修标准 层高：别墅类物业3.6-3.9m，独栋双拼物业可部分配置主入口挑空一层的空间；综合楼层高4.0米 形状要求：为保证使用效率，以方盒（BOX）形状为主，以长宽的变化体现不同楼栋的差异。 面积要求：层面积根据楼层与总面积对比指标进行调整，单需要保证交通体的合理布局。 承重要求：无特殊要求 配电：原则上按照5KW/100㎡配置；场地必须经过消防环保等方面的验收，且配备有消防、环保方面的设施可供利用。 可就近接入市政管网系统（水、电、电信等）； 12 生活配套 结合商业定位结论 社区配套设施 13 商业规划 结合商业中心、综合楼临街部分、小型单体商业楼规划 具体规划详见商业部分 商业配套选址及规模 14 小区景观园林标准 成本不高于董事会批准的土地版景观工程全部成本标准 景观节点与组团 景观目标 景观特征 景观节点 提供精致、集中的开放空间 强调交互性，景观与人的交流 主景观轴 内部景观主轴，具有半开放性的特征，人行、车流穿梭的同时具有多个参与性的空间。 不同类型的公共空间连成一条完整的景观轴线，既独立存在，也相互关联和呼应。 景观组团 营造符合各个组团特征的园林景观，实现园区环境优化，同时满足工作人员休息、游憩的相关功能要求。 使建筑与园林景观相融合，将绿植花草、休闲设施、体育活动场地和安静的休息环境有机地组织在园林中。 风格及成本标准 15 体验区选址规模及景观标准 选址于整体地块中轴线，借势中轴线“白沙中央滨水公园”规划，利用中轴线侧的商业楼作为项目招商中心选址；招商中心规划3000-5000㎡； 将中轴线景观打造作为项目景观体验区，建设标准依据政府只制定的实施规划，中央公园打造可有公司先行垫付。 体验区选址