中原地产经纪人培训手册绪论.doc

中原地產經紀人培訓手冊 第一章 房地產的特性 房地產是房屋、土地和附著於其各種權益的總和。在我國，房地產所稱的房屋，一般是指城市規劃區域範圍內的房屋建築物，它包括城市、縣城、城鎮和獨立工礦區範圍內的全部房屋建築物。在國外，房地產被稱為“物業”和“不動產”。房地產是一種價值巨大，使用週期長而又不能移動的特殊商品。它在生產、流通、消費等環節都不同於一般商品，具有特殊性。房地產的使用週期長，作為不動產的房地產，具有固定性，耐久性和增值性。 房地產是人類社會政治、經濟、文化生活的重要物質基礎和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產要素，如廠房、辦公樓等。在市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資置業的主要對像。房地產構成社會經濟生活中的巨大財富，也是關係到國計民生的重要財產和資源，在一國的總財富中，房地產往往佔有較大比重，一般在60%~70%左右；在家庭財產中房地產也是最主要的部分。所以，房地產是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式，房地產業是一個國家最重要的產業之一。 房地產是不動產形式的固定資產，是一種特殊的商品。房地產具有其它財產和商品所不具有的特性： 1．不可移動性。房地產屬於不動產，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。 2．房產、地產不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質構成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產和地產同屬於“不動產”。 3．品質的差異性。房地產作為商品，在品質上具有不同質性，即使在同一地段的建築物，由於樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質。 4．價值的高大性。房地產價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產也是企業、單位最為主要的、佔用較大投資額的生產經營要素。 5．使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是已經建造完成，壽命通常可達數十年，甚至上百年，在正常情況下，建築物很難發生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。 6．供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經濟的發展和人們生活水準的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產供給的有限性更加突出。 7．用途的多樣性。土地可以用於商業、辦公、居住、工業、道路、農業等多種用途。 8．價值變化的相互影響性。房地產的價值不僅取決於自身的質地，還取決於周圍環境的狀況。 第二章 房地產基礎知識 一、 房地產知識 （一）房地產開發 １．房地產開發公司類別及功能 1）內 資(境內投資主體設立的)綜合性開發公司――可不斷開發新的專案 專案公司――只為了一個專案或為多個特定房地產開發專案為經營目的公司，不再具備再開發資源。 2）外 資(境外投資主體設立的,包括中外合資企業,中外合作企業)綜合性開發公司及專案公司 （二）土地 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70年 工業 50年 教育、科技、文化、體育 50年 辦公樓、綜合樓 50年 旅遊、娛樂 40年 （三）物業種類： 商品房：有合法產權，購買後，能領取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產證》的住宅，業主有自由依法轉讓、租賃權利。 二手房：非開發商出售的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 經濟適用房：是指根據國家經濟適用住房建設計畫安排建設的住宅。由國家統一下達計畫，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批准的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。 房改房：職工居民按房改政策規定的成本價購買的公有住房；按市政府規定的有關優惠政策購買的公有住房。 安居房：屬於經濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。 直管房：是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產（房屋所有權已正式劃撥單位的除外），大多數由政府房地產管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。 自管房：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。 二、 房地產專業名詞 ●預售契約：開發商領取預售許可證後，買家與發展商簽定一份預售合同，並送房管局做備案，是期房期間唯一的產權證明。 ● 購房抵押合同：如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產權抵押形式簽署購房抵押合同，並送交房管局做“他項權利登記”。 ● 產權證：物業業權的唯一憑證，當樓房建成驗收後，發展商將有關文件送