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第四章：房地产评估 本章内容 第一节：房地产评估概述 第二节：土地使用权评估的特点 第三节：土地权属及其处置 第四节：土地使用权评估的方法 第五节：建筑物评估的特点 第六节：建筑物评估的方法 第一节：房地产评估概述 一、房地产的概念 1. 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。 具体来说，房地产有三种存在形态：单纯的建筑物，单纯的土地，土 地和建筑物合成一体的房地产。 2.房地产由于其位置固定和不可移动，被称为不动产。它是实物、权益 、和区位三者的结合。 ※实物：建筑物的结构、设备、装修等 ※权益：房地产中无形的部分，包括权利、利益、收益；有所有权、 租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等 ※区位：某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系 最简单最常见的是用距离来衡量区位的好坏。 距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。 现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 二、房地产的特征 ①位置固定性 ②耐用性——使用寿命很长 注：国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途规定： 居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年 土地使用权的剩余年限是影响房地产价值的一个重要因素。 ③影响因素多样性 影响因素除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素外，社会因 素及周边环境等都会影响房地产的效用的发挥和价值的实现 ④投资大量性——初始投资价值大 ⑤保值增值趋势——土地资源的有限性 三、房地产评估的程序 1）明确评估基本事项 明确评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等 2）拟定评估方案 3）实地勘查搜集数据资料 4）选用评估方法评定估算 房地产评估除了使用市场法、成本法、收益法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法。 如果条件允许，每个评估项目还可以选择2种或2种以上的方法评估。 5）确定评估结果，撰写评估说明或评估报告 练习题 导致土地价格具有明显的区域性的原因是( ) A.土地的稀缺性 B.土地用途的多样性 C.土地空间位置的固定性 D.土地的可垄断性 答案：C 第二节：土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 1.土地使用权： 2.土地使用权属于无形资产，但它是对物产权，其价值高低取决于其 载体，即土地的特性和条件。 3.对土地使用权的评估，应根据土地的地理位置、用途、周围环境等 因素进行。 4.土地资产可以单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企 业资产的构成要素随企业一并进行评估。 二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 1.从评估角度，土地包括地上空间和地下空间，纵横两方面看。 从横的方面看，即范围。政府出让的土地使用权的地块多是此概念 从纵的方面看，含地上空间、地下空间、地表。 2.分类： 1）按社会经济用途： 2）按经济地理位置： 3）按所有权归属：国家所有（城镇土地）、集体所有（农村和市郊） 4）按利用程度： 5）按开发程度与开发趋势： （二）土地资产的特性 包括自然特性和经济特性 1.土地的自然特性：本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性。 表现在以下几个方面： 1）土地面积的有限性——稀缺资源 2）土地空间位置的固定性 3）土地使用价值的永续性和增值性 4）土地的不可替代性 2.土地的经济特性：在利用土地过程中，出现的有关生产力和生产关系 方面的特性。 表现在以下几个方面 1）用途多样性。工业、商业、住宅用等 2）经济地理位置的可变现 3）可垄断性 三、土地资产价格体系 城镇土地不能转让所有权，只能转让使用权 （一）土地资产价格类型 1.基准地价。指的是城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的 土地级别和不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类土 地使用权的平均价格。 特点：1）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。 2）是一个区域性的平均地价，可以是级别或区段也可以是路段平均 地价。 3）是各类用地的平均地价，即条件相近的区域中的商业、工业、住 宅用地的平均地价。 4）是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格。 5）是单位土地面积的地价。 2.标定地价。是在市、县政府根据评估的正常土地市场中，在正常经 营管理条件和政策作用下，具体宗地在使用年限内的价格。 标定地价可以以基准地价为依据，根据土地的具体情况