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新常态下的房地产业 蔡穗声 2014-11-29，广州 新常态的特点 11月9日习近平在亚太经合组织（ＡＰＥＣ）工商领导人峰会上说：“中国经济呈现出新常态。” 速度是“从高速增长转为中高速增长”； 结构是“经济结构不断优化升级”； 动力是“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。 房地产所处市场环境 总体而言，城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大改善，供过于求在一些地区开始出现。 住宅产品供需关系不平衡源于结构性短缺。 购房主体逐步演变为80后90后以及进城务工者，新购房主体的购房理念、投资意识不同于原有购房主体。 要素资源：土地 大规模囤积土地静待升值、以时间换升值空间等难以为继； 以卖地收入为城市财政主要来源的“经营城市”模式即将被税制改革取代； 农村经营性用地流转导致新的用地模式及利益分配格局。 要素资源：资金 货币政策定向偏紧； 银行和互联网金融等推出低风险、稳健回报的理财产品，扭转了偏重于投资房产为保值增值手段的投资格局； 人民币利率逐步市场化，汇率双向波动； 美元走强，外资有所回流。 发展思路创新 从香港模式转向美国模式。 加大经营服务比重。 WPC的经营模式 制度创新 改革审批制度； 重新审视开发资质制度与预售制度； 万科合伙人制度。改变万科的管理方式，更好解决投资者和员工之间的利益分享； …… 盈利模式创新 发挥房地产业在国民经济中的基础性、先导性作用，发挥其市场化程度高、整合资源能力强、资金积聚性强等优势； 产品单一走向多元，在国家产业政策指导下，向商贸、健康、养老、旅游休闲、物流、科技、文化等等领域拓展； 摆脱“类制造业”特性，完成向“服务型”产业过渡； 企业从“开发—销售”型企业转变为“经营—服务”型企业、金融型企业。 1-10月，全省商品房完成投资同比增长19.0% 其中，商品住宅同比增长14.9%，增速比去年同期回落7.1个百分点； 办公楼和商业营业用房同比增长49.0%，比去年同期大幅提高15.0个百分点。 数据显示，今年来商品住宅投资比重同比有所下降，商用物业投资的拉动效应明显增强，房地产开发业态结构持续调整。 融资模式创新 逐步从间接融资转向直接融资。 按揭抵押贷款转为金融衍生品，MBS，在增加贷款额度的同时，给市场投资者新的投资机会。 现有过分依赖银行的融资模式难以支撑持有物业。融资越来越社会化，直接融资。 房地产越来越金融化。从依赖银行—依赖资金市场，从依赖金融—结合金融，从办金融（合富与搜房）—产品金融化。房地产就是金融的形态之一。 未来的房地产企业，谁与金融融合的好，谁就占据优势地位。 技术手段创新 广泛运用互联网技术。深圳花样年公司的“彩生活”。 就住宅而言，产业化工业化，人性化的设计； 老年公寓，青年公寓，走向多样化、环保低碳、智能化。 总结 常态的眼光：中国房地产“黄金时代”已经过去。 新常态的思维：房地产野蛮生长的青春期正在过去。 所谓“黄金时代已经过去”的言论，是缺乏历史观、发展观的悲观论调。 纵观世界经济史，房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业。在其发展历程的不同阶段，业态分布、产品结构、融资方式、赢利模式都有差别。 二战后十多年，美国、欧洲都进行大规模的住宅建设。法国的马赛公寓（1952，勒·柯布西耶设计）就是这时期的代表作，300多户1600多人居住在一栋单体建筑内，宛如“小城”。这一阶段早已过去了。但房地产业在西方国家中依然是国民经济的重要产业。 美国房地产业增加值占GDP比重，上世纪50年代末以来在10%水平线上波动上扬，2008年接近13.5%，2011年跌至12%。 广东房地产业增加值占GDP比重 在中国新型城镇化进程中，房地产业在国民经济中的支柱产业地位与作用是毋庸置疑的。 关键是能否更换思维方式，从常态思维-新常态思维；以现代企业家精神完善企业治理，承担社会责任。 新形势、新任务、新模式逐步成为常态，只要转型升级成功，中国房地产业将迎来更加辉煌的发展前景。 * * 1-10月，广东省商品房完成投资5973亿元，同比增长19.0%。 21.2% 19.8% 2013 9.3% 16.2% 2012 33.9% 28.1% 2011 23.6% 33.2% 2010 1.0% 16.1% 2009 广东增幅 全国增幅 2009-13年房地产投资同比增速表 —引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月 —引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月 —引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月 —引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月 *