商业地产运营管理重点.pptVIP

（二）各业态商家技术条件要点 通常而言，根据商家经营面积需求、合作年限、租金水平、管理方式等维度可将商家 划分为主力店商家和步行街商家两类。这两类商家在进行房产对接时对技术条件的关注 重点有所区别，因此应在尊重差异的前提下，尽量满足商家的要求。 1、主力店商家技术条件要点 在与主力店商家进行技术条件对接中不难发现，这类商家对房产技术条件的关注程 度是比较全面和深入的，不仅着重于自身租赁区域内技术条件的满足，针对购物中心公 共物业条件也会提出相应的需求，这在对接中是不能忽视的。 以超市的技术条件要点为例，犹豫其租赁面积较大，所用的配电、暖通等系统相对 独立，对于其对土建、配电、暖通、弱电、燃气、给排水、排油烟及消防等技术条件的 要求，可以通过制度化的对接流程和模块化计划控制来安排递进式、阶段性的对接来逐 步满足。与此同时，超市商家会特别关注项目整体交通动线组织、超市入口通道设计、 超市步道电梯和扶梯设施的位置和动线组织、外立面LOGO及广告位设置、室内外停车 场要求及公共区域环境控制等要求。 2、室内步行街技术条件要点 步行街商家由于经营项目的不同，对技术条件的依赖和要求也不同，但主要应关注 配电、给排水、暖通、弱电、厨房排烟几个功能方面的条件。 万达广场步行街餐饮商家的技术条件对接要点 类别 对接要点 配电条件 复核室内步行街配电各回路设计电量，确定商家合理需求电量，根据设计电量与需求电量的差异，简列表说明层间各回路的配电容量调整方案，满足各商家的用电需求 一般餐饮商家可按250瓦/平方米算；火锅店可相应增大至300-400瓦/平方米计算，但须要求商家提供用电设备清单并结合商家实际经营时设备运行状况进行复核，核算设计总用电量是否满足需求 商铺内电箱避免安装在隔墙，以安装在柱边或后墙为宜；变电所内需设计安装能源分项计量系统，便于日常用电管理及能源分析 各回路还需装一块有功电表（有计量局检测证明），便于收费及与计量系统相互校核 暖通条件 根据空调设计图纸并现场核对统计商家内风盘规格及数量，餐饮300-400瓦/平方米的冷量配置，提出风盘调整方案，满足商家空调需求 特殊需求商家在商家用电总量不增容的情况下，为满足商家换季时特有的营业需求，可采用自装空调的方式 特殊餐饮商家全区域自装空调的，对接时需预留外置机位置及设备安装基础和冷媒配管路由；新风需按建造标准要求安装到位 厨房排油烟 餐饮商家厨房排烟量一般按照40次/小时计算 厨房补风量按排烟量的80%设计 餐饮商铺排油烟、补风系统需独立设置管井，即一户一排，排油烟主管道底部应预留检修位置或放油阀，便于后期清洗 火锅、烧烤类就餐区排烟需做地排风设计 燃气商家还需关注设计、安装事故排风，并与燃气报警系统联动，确保厨房用气安全 给排水 按照商铺面积设计，一般给水管经DN40、排水管径DN150，小于200平方米的给水DN32、排水立管DN100 特殊餐饮业态考虑独立隔油池，排水管道接口位置与商家明确预留位置 弱电 设置POS备用线路；注意无线信号（WIFI）覆盖范围及设计施工，做到无盲点 电子门吸线路的布设及电源设置，满足消防安全要求 二、商家技术条件对接 商家技术条件对接的目的是通过坦诚沟通协商，使品牌商家经营所需的房产技术条件最终形成交房 标准并在设计和施工中得到落实。而随着购物中心招商实施的逐步推进，商家技术条件的对接往往会按 照双方认可的部分商务条件进行；即使是同一品牌商家，由于商务条件的变化，最终形成的交房标准也会 有所调整，因此为顺利完成商家技术条件的对接，绝不能脱离商务谈判技术，反之亦然。 通过商家技术条件对接形成的交房条件，与购物中心开发建设的工期和成本密切相关，因此，为避 免商家的交房条件影响项目开发建设的节奏，商家技术条件的对接应尽可能与规划设计的条件相契合。 这就要求商业管理公司根据购物中心各设计阶段的设计深度，在每个阶段提出商家技术条件中应明确的 内容；同时，通过招商与商家技术条件对接，满足商家对技术条件的要求，从而促进商家合作意向的达成。 例如在方案设计阶段，规划设计单位提供规划设计方案，招商部门通过市场调研获得市场信息，结合 购物中心的商业定位，就目标商家的租赁面积、区域范围、出入口位置、交通动线与交通设施设置的位置 等需求提出规划设计建议，要求设计单位对设计方案进行优化调整。 再如施工图阶段，应通过组织商家技术条件对接，使规划设计单位明确商家租赁区域边界及基本的功 能区域划分方案，及时提供招商所需的签约图纸，并据此作为与商家租赁合同签署的基础文件。同时，招 商部门按照该阶段设计深度的要求提供商家正式的提资资料，组织规划设计单位与项目开发公司进行现场 交房标准