中原地产南宁荣和地块调研解说.ppt

南宁荣和地块调研报告 土地市场小结 金湖商业广场 梦之岛水晶城 盛天地 万达广场 童装、玩具 数码、家电 体育服饰 餐饮区 梦之岛业态以中档为主 停车场、汽车美容 B2F 体育休闲、户外休闲、屈臣氏、电玩城 B1F 钟表、珠宝、化妆品、男装 1F 女装、流行饰品、内衣、餐饮、美容保健 2F 男装、影城、休闲、皮具箱包 3F 数码、电器、童装、玩具、家居用品、床品 4F 业态构成 楼层 梦之岛水晶业态构成分析 引进梦之岛超市、格力电器、米罗咖啡、周大福等，主力店、次主力店先行，带动招商。 规划有影院、餐饮、休闲娱乐业态，通过内部东线设计拉动人流，整体盘活项目。 业态选择向周边高端商务、居住人群靠拢； 低门槛招商、业态逐步调整升级的策略。 销售模式：9年包租，1-3年回报率6%，购铺一次性返还3年收益，即18%；4-6年回报率7.5%；7~9年回报率9%。 经营模式：有直营、联营、特许加盟、特许经销、代理制、场地租赁，各类商品展示、活动推广、巡回演示、文化宣传等。 经营档次：中档 售价：一楼沿街铺（独立，不返租梦之岛），40000元/ ㎡，一楼内铺（需返租梦之岛），28000元/ ㎡。 开业时间：2006年10月 梦之岛水晶城营销模式分析 盛天物业 经营公司 客梯、连廊、天桥 建筑配套 盛天地 项目名称 由综合超市、服装百货、主题餐饮、娱乐等业态组成，前期只招商不销售，；目前有嘉禾影城、盛天超市、美克美家等主力商家进驻，百货、餐饮、酒吧、KTV、亲子馆、家电专卖、美容SPA、商务休闲、生活配套等。 经营情况 可2000辆车 停车位 裙楼、集中商业 物业类型 7万㎡ 建筑面积 南宁时尚地标，东盟商务区配套商业 定位 盛天集团 开发商 主要价值点：东盟商务区、地中海风情商业、开发商品牌。 盛天地 国际会展中心 红林大酒店 民族大道 中 越 路 中 谏 路 中 菲 路 盛天地商业价值分析 主要人流走向 主要车流走向 小结:商业价值依次为①西面＞③南面＞④东面＞ ②北面总的来说，受项目规划限制，项目高商业价值虽然占总体量的多数，但联动性、互补性不强，运营难度大。 人流集中区 ① ② ③ ④ 商业价值：①西面：人流车流主要动线、昭示性强，且有集中商业带动； ②北面 ：道路狭窄、昭示性弱，商业价值不高；③南面、东面：昭示性较好，商业价值相当。 商业效果图 销售模式：先招商后销售，主力店先行，带动整体商业。 经营模式：有直营、特许加盟等。 业态规划：百货、餐饮、酒吧、KTV、亲子馆、家电专卖、美容SPA、商务休闲、生活配套等 经营档次：中档 租金：100-150元/㎡/月。 盛天地营销模式 盛天物业 经营公司 万达广场 项目名称 目前南宁最大的综合商业广场，由综合超市、服装百货、主题餐饮、娱乐等业态组成；目前有万达影城、百盛超市、沃尔玛、颐高世华数码城等主力商家进驻，建筑形态上分A、B、C、D四个区 。 经营情况 可2000辆车 停车位 裙楼、集中商业 物业类型 占地7万㎡ 占地面积 南宁综合商业广场 定位 盛天集团 开发商 主要价值点：朝阳商圈、万达品牌、品牌超市。 万达广场 夏威夷大酒店 民族大道 * 二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心 2011年04月30日 东莞中原地产 报告目录 PART-1 市场概况 PART-2 案例分析 市场概况 Part 1 即使在宏调政策频频出台的环境中，南宁房地产全年投资仍攀升至历史最高位，2010 年1-11 月全市房地产投资量同比增长42%，投资活跃。南宁楼市正处在高速发展的轨道上，开发商对楼市未来发展信心满满。 数据来源：南宁市房管局及相关数据统计 2002-2010年房地产开发投资活跃 （亿) 由于2010 年南宁房地产投资的快速增长，全年的商品房预售量升至541.95万平米，同比增长42%。 数据来源：南宁市房管局及相关数据统计 2002-2010年房地产供应上升、签约回落 数据来源：南宁市房管局及相关数据统计 2010 年南宁商品房签约量受政策影响出现大幅回落。大量投资投机需求受抑制，同时部分实力较弱的刚性需求也被误伤，从而造成全年商品房的签约面积仅有406.76 万平米，同比下降达40%。 南宁房价自04 年至今已实现三位数的增长。2010年，在大量大量江景房、园景房、精装房等高素质盘源以及大量成交的刚需房的助推下，本年房价在波动中持续上扬，房价再创新高至6559 元/平米，同比增长31%。 数据来源：南宁市房管局及相关数据统计 2002-2010年南宁商品房价格稳步增长 受政策影响，各月成交量均处于较低水平。月均成交27万平米，淡季、旺季区分较为明显，而5 月和10 月作为历来楼市黄金期