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江阴项目营销推广方案 润泽--樱花万墅 一.基地分析 基地位于江阴市盘龙山组团规划内。 盘龙山组团为江阴香山分区重要的组成部分。组团利用盘龙山的山体绿化，形成区域的绿化公园、休闲中心，同时利用蟠龙山的制高点的优势，形成区域的景观中心。 蟠龙山组团规划以生活居住、度假、休闲为主体，形成配套完善，景观优美的的现代化组团。 规划理念构思 社区与邻里 住宅立面意向图 彩色总平面图 江阴项目营销推广计划 6．其他优势：目前在江阴东部价格平均高于江阴西部价格，是未来高品质楼盘聚集之地。政府在对外引资上，大打城市客厅宣传牌。本项目位置优势凸显。 （二）项目劣势： 1．项目周边目前正在改造过程中，离安置小区距离近，附近厂房较多，对目前实际情况有些影响。 2．目前长山大道公交较少，目前通向市区只有2条。 （三）市场机会点（opportunity） 1．政府对该片区的重视与媒体对该片区的炒作给项目带来一定加分。 2．政府对盘龙山的建设和媒体报道也使我们进入市场的时候，有力可借。 3．所在片区具有独特的自然景观和人文历史，具有超前的城市设计和功能地位。 4．该开发区域是经济最活跃，最具有发展潜力的地区。 5．目前周边项目宣传推广提高该片区在市场上一定知名度。 6. 做好内功，抓住品质，景观，户型等重要点也能站稳脚跟。 （四）市场不利因素（threaten） 1．今年下半年，国家整体调控相对密集，市场前景不明朗。 2．未来进入该区域项目日益增多，竞争压力较大。 3．由于近市区，市区楼盘对该区域客户有分流作用。 消费群分析 四、消费群心理分析 普通大面积房子和别墅有天与地的本质区别。 在使用价值的体现上，享受生活大于安排生活。 需要用自然的空间来缓释繁华带来的喧嚣的人，他们抱着对悠闲生活的向往，却不愿远离城市。 对生活品质的执着追求，并抱着对大自然的回归心里。 项目销售成功的关键，满足消费者内、外两方面的需求。 内：身心上的享受，轻松舒适生活； 外：生活品味的体现，广泛的社会认同。 因此我们需要的风格是： 一个代表一种生活形态的风格； 一个可以历旧弥新的风格； 一个可以增加产品附加值的风格； 一个提升客户的心理价格的风格； 我们将风格营销贯穿整个整合推广的过程，达到最有效的传播目的。 五、此类消费者在购房时考虑的因素： 周边环境如何 交通条件是否方便 价格是否合理 户型结构是否合用 建筑质量是否优良 配套建设是否完善 所购物物业能否得到人际圈的认可 物业管理水平如何 从上面对消费对象的锁定范围来看，这部分消费群的共同特征是有一定经济基础，文化素质较高，因此在投资购房时有自己的主张且十分谨慎，从消费者购房时考虑的因素去定位我们的产品卖点，讨论强弱比例才能够使宣传推广工作更具实际性。由于他们本身并不存在住房迫切需要解决的困难，多为二次置业和三次置业一步到位者，所以他们选择的余地会比较大，下定购买确定时会相对理智和谨慎一些。相对这群消费者，英伦佐治式风情和居住气氛优势是完全可以吸引他们的，但一定要在整合推广的过程中传播。 ＊ 六、整合推广整体思路 项目整合推广的重要原则： 不是以大概念冲击市场，而是寻找市场和竞争对手的空隙以个性包装和风格营销刺破市场，借势造势，以点带面，四两拨千斤。 项目整合推广两大绝对的坚持： 1风格营销的坚持 2情调的营造的坚持 竞争个案 上海花园洋房 项目地址：长山路东侧，澄张公路南侧 上海花园洋房距离本项目较近，目前准现房发售。预计2010年12月份对外公开销售。 根据市调情况，前期处于蓄水阶段，价格范围15000-18000左右。地上总建筑面积为14.28万平方米。 容积率0.8 绿地率40% 由上海陆洋房产开发，低密度小区，主力为独栋和双拼住宅，独栋63栋，双拼17栋，另临街还有4栋联排。其中充分体现空间奢华感的独栋别墅面积在350到570平米之间，精巧实用的联排住宅面积在250到300平米之间 优势： A地块面积相对较大。 B别墅区容积率相对较小。 C有独栋别墅，便于项目和周边地块价值的提升。 D面积范围适度，最低总价450万一套起步，项目档 次较高 E距离市区较近 劣势： A项目规划背面有高层。 B距离省级道路澄张公路较近，噪音污染较为严重。 C产品户型设计一般，无出彩地方。 D楼间距较小 水岸新都 项目地址：城东，新华路南侧，东外环西路侧 开发商：江阴市泰昌房地产开发有限公司 总建筑面积33.8万平方米，容积率1.498，物业类型为联排住宅产品及高层，一期为纯联排产品，约8.7万平方米，整个项目建筑西班牙风情。联排住宅：面积190-260平方米，330平方米双拼住宅。 一、二期联排、双拼住宅已经交付，截止到6月份，成交均价17000元/平方米左右 优势：